令和7年1月14日　提出 木津川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -14 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市加茂町里中森１０番８ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の新旧一般 住宅が混在する住宅 地域 南4m道路 水道、下水 加茂 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 道路 交通 施設 加茂駅北方 350m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の新旧一般住宅が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はないことから、当分の間は現 状を維持すると予測する。外部からの転入需要は弱く、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、木津川市の加茂地区を中心として周辺市町を含む住宅地域で、需要者の中心は、地縁的選好性を 有する一次取得者である。最寄り駅には近く、交通の便は比較的良好であるが、圏外からの流入は少なく、需要は弱く 、地価は下落傾向である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、３００万円程度、新築戸建住宅は２０ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の新旧一般住宅が混在する住宅地域であり、自用の戸建住宅が建ち並び、周辺には共同住宅は殆ど見られず、 収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であることや、敷地規模も小さいことから、収益還元法 は適用せず、代表標準地との検討を踏まえて、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.5] [103.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津川市の旧加茂地区については、高齢化や 核家族化の進行により、総人口、世帯数は共 に減少傾向であり、土地需要は総じて弱い。 人口減少や高齢化が進み、需要者は限定的で ある。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％