令和7年1月15日　提出 木津川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 70,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市相楽川ノ尻２７番３９ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東5.2m市道 水道、ガス、下水 西木津 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 西木津駅北東方 180m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域で、土地利用に影響を及ぼす特別な変動等は無く、今後とも安定的に推移するものと予測する 。圏内では競合物件も多いものの、駅近で選好性も良好であり、地価は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ片町線又は近鉄京都線沿線に形成された中小規模住宅地域で概ね木津川市内の圏域。需要者の中心 は、市内又は周辺市町居住の戸建需要者層、地縁関係者である。最寄駅から徒歩圏内に位置し交通接近条件も良好で、 画地規模による値頃感も生じていること等から、需給は安定的に推移している。土地は標準地と同程度の規模で概ね１ ０００万円前後、新築戸建物件で２５００万円程度が取引の中心的価格帯と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。対象標準地の画地規模等から、経済合理的 な賃貸経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する複数の取引事例 を採用し、市場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 91.3] [103.0] 100 70,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向。雇用・所得 環境は回復基調で住宅地市場も立地条件によ るが概ね安定的に推移。他方で二極化が顕著 になりつつある。 成熟した住宅地域で、格別の変動要因は認め られないが、駅近で底堅い需要も存在してお り、地価水準は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.6 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％