令和7年1月15日　提出 木津川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木津川 -1 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木津川市山城町上狛藤原４番１外 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南3.6m市道 水道、下水 上狛 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ市道 交通 施設 上狛駅北西方 340m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変動要因はなく、当面、 現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木津川市及び周辺市町の古くからの既成住宅地域を含む圏域である。旧来からの狭隘な既存道路に古く からの居住者が居住する一般住宅、農家住宅が建ち並び、需要者は、地縁関係を有する個人にやや限定的である。画地 の規模は、中規模以上の画地が多いが、均質化されておらず、中心的な価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅や一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、地域内には賃貸住宅は少なく、賃貸需要が見込め ないため、収益価格は試算せず、比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例から、地域の特性 が類似する事例を適切に選択し、各要因比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説 得力を有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木津川 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [107.7] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木津地区は人口増加、山城地区、加茂地区は 人口減少、高齢化が続いている。景気は持ち 直しているが、消費者物価、原材料価格の上 昇が懸念される。 旧来からの居住者が多い住宅地域であり、需 要者はやや限定的である。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％