令和7年1月10日　提出 南丹 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市園部町横田三号１０４番 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が多く見られる 住宅地域 南7.1m市道 水道、下水 園部 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．１ ｍ市道 交通 施設 園部駅北西方 2.4km 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺に空地や農地も見られる新興住宅地域で、今後も住宅地域としての成熟度を高めつつ推移するものと予測 し、当面の地価は横這いで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、南丹市園部町を中心とした市内の住宅地域一帯と把握した。需要者は当該圏域に地縁的選好性 を有する地元居住者が主体である。園部町の住宅地需要は、旧市街地の既成住宅地域より新興住宅地域が優勢で、特に 内林地区の人気は高いが供給が少なくなっており、近隣地域を含む横田地区へ需要が流れる動きも見られる。需要の中 心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で５００万円までとみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域周辺には一部アパートも見受けられるが、自用目的での取引が中心で あり、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [124.5] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南丹市は人口減少と高齢化の進行等を背景に 、住宅地価格は下落傾向が継続し、需要は内 林地区や横田地区等の新興地域へと移行して いる。 近隣地域の地域要因に特段の変動はないが、 横田地区南側の国道沿いの地域では、市街化 区域への一部編入予定がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％