令和7年1月10日　提出 南丹 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南丹 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南丹市八木町八木西町裏２７番８ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、下水 八木 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木駅に近い既成住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 八木駅東方 260m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の既成住宅地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず、今後も現状維持にて推移するものと予測 する。地価は横ばい傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南丹市を中心にその周辺市町に形成された住宅地域一帯である。道路の系統連続性や生活利便性に 劣る旧八木町内の既成住宅地域に存し選好性が低い一方で、駅徒歩圏内に存するため、低予算の一次取得者層の需要も 存する。需要者は南丹市内の居住者が中心となり圏外からの転入需要はやや弱い。市場での中心価格帯は、標準地と同 規模の土地で４００万円弱である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、転出に伴う貸家が見られる程度であり経済合理的な賃貸住宅経営が困難な地域であるため適用を断念し た。近隣地域は、主に快適性・利便性を重視する戸建住宅を主体とする地域であり、取引は自己居住目的が支配的であ る。よって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [101.7] [102.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南丹市は人口減少等を背景に需要は依然低調 である。新興住宅地では需給バランスの改善 も見られるが、旧市街地での需要は弱く二極 化が進んでいる。 八木駅徒歩圏内の住宅地域であり、利用状況 は安定している。地域要因に特段の変動は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％