令和7年1月10日　提出 京丹後 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京丹後 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京丹後市峰山町御旅３６番１ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 西4.8m市道 水道、下水 峰山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 峰山町の中心部に存する旧来 からの住宅地域 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 峰山駅西方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しているが、大宮バイパス（国道３１２号）周辺の分譲地をはじめ、新規分譲住宅地等 が選好される傾向にあって、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は峰山町を中心とする京丹後市内の住宅地域と判定した。典型的な需要者は地縁のある個人等で圏外からの 転入は少ない。京丹後市の住宅地は大宮バイパス背後をはじめとする新興住宅地域等が選好され、地域経済の低迷や人 口減少、高齢化により旧来からの住宅地域の需要は低迷している。取引件数が少なく、規模等により取引価格もまちま ちであり、中心価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域における取引事例を多数収集し、規範性の高い適切な事例を選択して試算されてお り、不動産市場の実勢を反映した実証的な価格として説得力のある価格である。一方、収益価格は画地規模等の観点か ら経済合理性を有する賃貸用不動産の建築想定が困難であること等から試算しなかった。以上より本件においては規範 性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京丹後 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 85.9] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進む中、地元経済も低迷 気味である。住宅市場は軟調に推移している 。 住宅地は大宮バイパス背後をはじめとする新 興住宅地域等が選好され、既存住宅地域等は 低迷し、二極化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％