別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京田辺 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京田辺 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.
鑑定評価額 146,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京田辺市興戸犬伏５番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高15m


(70,200)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗や店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南西13m市道、南東側道 水道、ガス、下水 興戸

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    75 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 興戸駅北西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 広幅員の幹線道路沿いに店舗付共同住宅等が見られる近隣商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、周辺
の人口も増加しており、需要は底固く、今後も地価はやや上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね京田辺市を中心に周辺市町の幹線道路沿いを中心とする商業地域である。地元事業者による自己利用
、賃貸不動産に係る土地利用が多く、需要者は地縁性をもつ個人事業者や法人等が中心で、圏外の法人の需要も考えら
れる。最寄り駅に遠いが、店舗、共同住宅についての賃貸需要は、安定的であり、商業地としての売買需要も認められ
る。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる総額の価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存する複数の取引事例より規範性の認められる比準価格を求めた。一方で、収益価格は商業地域として
、店舗兼共同住宅として求めたが、近隣地域の賃貸市場の精査に関わらず、低位に算出された。長期的な収益予測がや
や不透明なため慎重に思料せざるを得ないため、信頼性はやや劣る。したがって、本件では市場性を表す比準価格を標
準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京田辺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    267,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[226.1]		 [103.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は個人消費、観光関連は堅調。資材
高騰で住宅投資は低調で、不動産市場は先行
きがやや不安定である。京田辺市の人口は増
加中である。

主要道路沿いに位置する商業地域であり、地
域要因に大きな変動は見られない。安定した
需要の下地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京田辺 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｅ

-39		 八幡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西20m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(60,200)
b ２５Ｋ２Ｉ

-22		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.4m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高15m
(60,200)
c ２５Ｋ３Ｐ

-23		 城陽市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.7m府道
、北西2.7m、
角地
１住居
高度3種最高20m
(80,200)
d ２５Ｋ２Ｃ

-133		 久世郡久御山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m町道、
南15m、角地
準工
高度4種最高20m
地区計画等
(80,200)
e ２５Ｋ２Ｉ

-25		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
122,425 		 100
[  96.9]
126,342 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
123,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
128,449 		 100
[ 101.9]
126,054 
130,000 
c (　           ) 
103,173  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.2]
125,842 		 100
[  95.8]
131,359 
135,000 
d (　           ) 
107,368  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
103,278 		 100
[  82.1]
125,795 
130,000 
e (　           ) 
190,985  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,468 		 100
[ 145.9]
132,603 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



京田辺 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,456,681 
8,622,556 
34,834,125 
29,470,400 
5,363,725 		 （　0.9534）
5,113,775 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    118,925,000 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京田辺 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 500.00 Ｓ5 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,142 ㎡     44.3 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、駐車場、２階以上は住宅（概ね３０㎡程度）とした。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
80.0 
400.00 
2,490 
996,000 		 10.0  9,960,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
1,815 
653,400 		 2.0  1,306,800 
2.0  1,306,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
87.6 
1,840.00 

3,609,600 		 15,187,200 
5,227,200 
⑨年額支払賃料      3,609,600 円　×　12ヶ月　＝　      43,315,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,315,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,225,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,289,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,187,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,278 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,227,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,022,963 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,456,681 円　　　　（　        38,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,815 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京田辺 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,260,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,335,456 円  　　　       44,515,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,300 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    3,796,800 円  　　　　    452,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       452,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       452,000 円  　　　　    452,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,622,556 円　（　　　　　　         7,550 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 452,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,470,400 円  
（　　　　　        25,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,456,681 円      
②総費用 8,622,556 円      
③純収益　①－② 34,834,125 円      
④建物等に帰属する純収益 29,470,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,363,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,113,775 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,925,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京田辺 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京田辺市興戸犬伏５番７
 1311000222583-0000
2 　京田辺市興戸犬伏１７番１
 1311000222592-0000
3 　京田辺市興戸犬伏１７番１０
 1311000222599-0000
4 　京田辺市興戸犬伏１７番１１
 1311000222600-0000
5 　京田辺市興戸犬伏１７番２
 1311000222593-0000
6 　京田辺市興戸犬伏１７番３
 1311000222594-0000
7 　京田辺市興戸犬伏１７番５
 1311000222595-0000
8 　京田辺市興戸犬伏１７番８
 1311000222597-0000
9 　京田辺市興戸犬伏１７番９
 1311000222598-0000
10 　京田辺市興戸犬伏５番１０
 1311000222586-0000
11 　京田辺市興戸犬伏５番１１
 1311000222587-0000
12 　京田辺市興戸犬伏６４番１
 1311000213405-0000
13 　京田辺市興戸犬伏６４番２
 1311000213406-0000
14 　京田辺市興戸犬伏６４番７
 1311000213410-0000
15 　京田辺市興戸犬伏６４番８
 1311000213411-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
京田辺 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京田辺 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.
鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京田辺市興戸犬伏５番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度3種最高15m


(70,200)

2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗や店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南西13m市道、南東側道 水道、ガス、下水 興戸

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    75 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 興戸駅北西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅や低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測
する。背後地人口の増加等により商業地需要は堅調で、地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京田辺市及びその周辺の幹線道路沿いに位置する商業地域である。主たる需要者は、同圏域に地縁
を有する事業者及び全国規模で飲食、物販店舗を展開する企業等である。近隣地域及びその周辺は、古くからの路線商
業地域で、店舗需要が堅調なエリアであり、地価は上昇傾向にある。需要者の業種業態により、取引される規模や価格
帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における商業地または住商混在地の事例を採用して試算したもので、現実の不動産市場を反
映しており説得力は高い。収益価格は、新たに店舗兼共同住宅を建築して賃貸に供することを想定し求めた価格である
が、収益資料が乏しく想定事項を含むことから、相対的規範性に劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京田辺 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    267,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[100.0]		 100
[227.3]		 [103.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府内の景気は緩やかな回復基調にある。
良好な資金調達環境の継続等もあり、商業地
需要は堅調に推移している。


近隣地域は、店舗兼共同住宅や低層店舗等が
見られる商業地域であり、地域要因に特段の
変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +93.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京田辺 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｃ

-134		 久世郡久御山町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m府道、
南3.5m、
二方路
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ２Ｅ

-39		 八幡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西20m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(60,200)
c ２５Ｋ２Ｉ

-25		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
d ２５Ｋ２Ｉ

-22		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.4m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     66,779) 
111,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
109,770 		 100
[  80.8]
135,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
107,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
122,425 		 100
[  94.0]
130,239 
134,000 
c (　           ) 
190,985  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
193,468 		 100
[ 151.3]
127,870 
132,000 
d (　           ) 
123,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
128,449 		 100
[ 101.9]
126,054 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



京田辺 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,503,195 
8,485,538 
34,017,657 
29,014,000 
5,003,657 		 （　0.9534）
4,770,487 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    110,941,558 円　　　　（　     97,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京田辺 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 500.00 Ｓ5 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度3種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,142 ㎡     44.3 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件等から１階店舗、駐車場、２階以上を住宅（１戸３０㎡程度）とする店舗付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
80.0 
400.00 
2,450 
980,000 		 10.0  9,800,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
400.00 
90.0 
360.00 
1,805 
649,800 		 2.0  1,299,600 
2.0  1,299,600 

 3～ 5		 共同住宅
400.00 
90.0 
360.00 
1,758 
632,880 		 2.0  1,265,760 
2.0  1,265,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
87.6 
1,840.00 

3,528,440 		 14,896,880 
5,096,880 
⑨年額支払賃料      3,528,440 円　×　12ヶ月　＝　      42,341,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,341,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,177,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,364,216 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,896,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,520 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,096,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         997,459 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,503,195 円　　　　（　        37,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,805 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京田辺 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,225,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,306,238 円  　　　       43,541,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      326,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,738,000 円  　　　　    445,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,485,538 円　（　　　　　　         7,430 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,014,000 円  
（　　　　　        25,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,503,195 円      
②総費用 8,485,538 円      
③純収益　①－② 34,017,657 円      
④建物等に帰属する純収益 29,014,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,003,657 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,770,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,177 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,941,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京田辺 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京田辺市興戸犬伏５番７
 1311000222583-0000
2 　京田辺市興戸犬伏１７番１
 1311000222592-0000
3 　京田辺市興戸犬伏１７番１０
 1311000222599-0000
4 　京田辺市興戸犬伏１７番１１
 1311000222600-0000
5 　京田辺市興戸犬伏１７番２
 1311000222593-0000
6 　京田辺市興戸犬伏１７番３
 1311000222594-0000
7 　京田辺市興戸犬伏１７番５
 1311000222595-0000
8 　京田辺市興戸犬伏１７番８
 1311000222597-0000
9 　京田辺市興戸犬伏１７番９
 1311000222598-0000
10 　京田辺市興戸犬伏５番１０
 1311000222586-0000
11 　京田辺市興戸犬伏５番１１
 1311000222587-0000
12 　京田辺市興戸犬伏６４番１
 1311000213405-0000
13 　京田辺市興戸犬伏６４番２
 1311000213406-0000
14 　京田辺市興戸犬伏６４番７
 1311000213410-0000
15 　京田辺市興戸犬伏６４番８
 1311000213411-0000
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考