令和7年1月15日　提出 京田辺 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　前田　祥城   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市大住仲ノ谷２番１０２ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大住 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ市道 交通 施設 大住駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,192) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。高台に立地する が、需要、地価ともに回復傾向にあり、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京田辺市内の中小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、京田辺市及び周辺市町 に居住する一次取得者層である。周辺は高台であり、周辺の新規分譲住宅や松井山手駅周辺の物件との比較ではやや劣 るが、落ち着いた住宅地域であるため、需要は回復傾向にある。中古戸建の取引が中心であるが、需要の中心となる価 格帯は、地域の標準的な画地規模の土地で１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅用に開発された住宅地域である。一般的に賃貸需要に乏しい地域であり、経済合理性を有する賃 貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法は適用していない。本件では、取引事例比較法のみの適用であるが、対象 標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算しており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [153.9] [101.0] 100 89,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の人口は増加傾向にある。駅徒歩圏 を中心として需要が堅調である。立地にもよ るが、不動産価格は中期的に上昇傾向にある 。 高台内の住宅地域であるが、市内住宅地の需 要の高まりを受けて、周辺地域を含めて、需 要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％