令和7年1月15日　提出 京田辺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -5 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市薪岸ノ下３番２９ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 新田辺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 新田辺駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られない。最寄り駅からはやや遠 いが画地規模は小さく、周辺には新規分譲も見られ住宅地需要は堅調、地価水準は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京田辺市内の小規模一般住宅を中心とした平坦な住宅地域。近隣地域周辺の需要者は京田辺市内に 地縁を有する個人で、外部からの転入は比較的少ない。駅からやや遠いが画地規模が小さく、住宅地需要は比較的安定 している。付近ではミニ開発も見られるが、需要を左右するほどの影響はない。近隣地域周辺の取引は、標準的規模の 新築で総額３，２００万円、中古物件１，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺の中規模画地にはアパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の画地規模では共同住宅等の収益物件 の建築が経済合理性の観点から困難であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事 例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検 討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [124.0] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の京田辺市の人口、世帯はともに増 加傾向、宅地分譲面積や住宅着工件数はやや 減少傾向にあるが、宅地需給バランスはほぼ 安定している。 薪地区の人口、世帯はともに増加している。 近隣地域は最寄り駅まで遠いが、小規模画地 が多く住宅地需要は堅調。 方位は北向きで、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％