令和7年1月14日　提出 京田辺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市大住ケ丘４丁目２３番９ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大住 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大住駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持す ると予測する。閑静な住宅地に所在し、一定の需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京田辺市内のＪＲ片町線及び近鉄京都線沿線の住宅地域等である。需要者の中心は、地縁的選好 性を有する一次取得者が中心である。当地区は区画整然とした住宅地域であり、周辺地域である山手幹線沿いに店舗等 が集積しつつあり、利便性にも優り、一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、 ２５００万円～３０００万円前後程度、新築戸建住宅は５０００万円万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、自用の戸建住宅が建ち並び、収益性よりもむしろ、居住の利便性・ 快適性が重視される地域であること、周辺の土地利用状況等等を勘案すると、不動産取引における収益性の位置づけは 小さいものと考えられることから、収益還元法は適用せず、前年価格等との比較も踏まえ、信頼性の高い取引事例より 求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　京田辺（府） -10           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京田辺市の総人口、世帯数共に増加傾向。市 内の地価は緩やかな上昇傾向であるが、利便 性に劣る地域では弱含んで推移している。 中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅環境に 優れた住宅地域として熟成しており、地域要 因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％