令和7年1月15日　提出 京田辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京田辺 -2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京田辺市田辺狐川４０番６５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 新田辺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 新田辺駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域で、地域要因に格別の変動は見られない。画地規模はや や大きく最寄り駅からも遠いことから、宅地需要、地価水準はほぼ横這いと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね京田辺市の丘陵地に広がる中小規模一般住宅を中心とした住宅地域。近隣地域周辺の需要者の中心 は京田辺市及び周辺市町の居住者。駅徒歩圏外の閑静な住宅地域で、周辺では宅地開発も見られるが、近隣地域への影 響は限定的である。近隣地域周辺の新築物件は土地１４０㎡前後で総額３，７００万円前後、中古物件で１，７００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は中規模の自用の戸建住宅利用がほとんどで、行政的規制によって容積率も低く共同住宅等の収 益物件は少ない地域であることから、収益価格は試算しなかった。自用目的取引で信頼性のある取引事例から試算した 比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと判断される。よって、代表標準地との検討も踏まえ、市 場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [103.0] 100 [137.3] [100.0] 100 98,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の京田辺市の人口、世帯はともに増 加傾向、宅地分譲面積や住宅着工件数はやや 減少傾向にあるが、宅地需給バランスはほぼ 安定している。 田辺地区の人口、世帯は増加している。近隣 地域は最寄り駅まで遠いが、良好な居住環境 が保たれており、住宅地需要は比較的安定し ている。 方位は北西向きで、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％