令和7年1月15日　提出 八幡 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -13 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　杉山　修一郎   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市内里東ノ口２９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南2.6m市道 水道、下水 石清水八幡宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２．６ｍ市道 交通 施設 石清水八幡宮駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅と一般住宅が混在する地域で、地域要因に格別の変動は認められない。 外部からの転入者は少なく、市場は限定的かつ閉鎖的で、地価水準は下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね八幡市内及び隣接市町内の市街化調整区域内の住宅地域であるが、郊外の生活利便性が劣る市街化 区域内の住宅地域も含まれる。近隣地域周辺は鉄道駅から遠く、街路状況も劣り、需要の中心は当該地域に地縁を有す る個人等に限定され市場は低迷しており、取引価格も事情に左右されている場合が多く、中心的価格帯は見出し得ない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通アクセスや街路状況が劣る市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法 は適用しなかった。信頼性のある取引事例から試算した比準価格は、市場の実態を直接反映しており、説得力は高いと 判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を考慮しつつ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の ように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京田辺 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [128.9] [100.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ここ数年の八幡市の人口は減少、世帯は微増 、宅地分譲面積は増減を繰り返し、住宅着工 件数は減少傾向。宅地需給バランスは均衡に 向かっている。 内里地区は人口、世帯ともに減少が続いてい る。市街化調整区域で、街路状況も劣り住宅 地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％