令和7年1月15日　提出 八幡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 80,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市美濃山幸水９番１５外 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模分譲住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 樟葉 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ市道 交通 施設 樟葉駅東方 3.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。最寄駅から距離を有するが、今後も一定 の住宅需要が認められると予測され、地価はやや上昇傾向にて推移していくものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡市に存する中規模一般住宅地域と把握される。需要者の中心は同市に居住する一次または二次取得 者層と判断され、他地域からの転入は少ないものと思料される。当地域は、国道１号線背後に存する既成住宅地であり 、生活利便性に優れることから一定の需要が認められる。取引は、中古戸建物件が中心であり、建物の築年や規模等に よってばらつきがあるが、需要の中心価格帯は、土地建物総額で１，５００万円～２，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、事業採算性の観点から共同住宅の想定は合理性に欠けるこ とや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地と類似性を有 する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市場性を反映 した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    109,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [143.8] [102.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府下の地域経済は緩やかに持ち直してお り、先行きについては海外景気がもたらす国 内の金融動向に注視する必要がある。 当該地域は、中規模の戸建住宅地域として安 定した需要が認められ、地価はやや上昇傾向 にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％