令和7年1月15日　提出 八幡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡 -3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡市橋本栗ケ谷４４番８ ②地積 　(㎡) 322   (         31)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地に存する住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 橋本 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 橋本駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺では一部区画分割も見られるが、今後とも安定的に熟成を深めてい くものと予測する。画地条件から需給はやや弱含んでいるが、地価は今後安定傾向にて推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね八幡市内の京阪本線沿線の中小規模住宅地域を中心とする地域。需要者の中心は、八幡市居住の戸 建需要者、地縁関係者等である。区画整然とした住宅地域として熟成しているが、傾斜地であり、また画地規模により 総額が嵩み市場における選好性に劣るため、需給は依然若干弱含みで推移している。土地は３００㎡程度で１４００万 円前後を中心に取引が行われており、地勢や取引規模等により価格に大きな格差が生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。対象標準地の画地条件、行政的条件等から 、経済合理的な賃貸経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しないものとした。以上より、信頼性を有する複 数の取引事例を採用し、市場取引の実態が精緻に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、類似の標準地と の検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [178.1] [102.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向で推移。雇用 ・所得環境が緩やかに改善される中、個人消 費、住宅投資ともに概ね緩やかな上昇傾向が 続いている。 成熟した住宅地域であり、土地利用に格別の 変動要因は認められないが、傾斜地かつ規模 が嵩むことから、需要は若干ながら弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +85.8 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％