令和7年1月15日　提出 長岡京 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -12 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　小村　直之   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市奥海印寺岡本５番８ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長岡天神 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 長岡天神駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が多い住宅地域である。近年、周辺地域で小規模開発が見られ、流通性の高い画地 規模で一定の需要は継続し、今後とも現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね長岡京市及び向日市のＪＲ東海道本線及び阪急京都線沿線に形成される住宅地域である。需要者の 中心は、同圏域の居住者である。周辺地域において小規模開発が散見され、最寄り駅からやや距離はあるものの、西山 天王山駅との競合もあり、住宅の需給関係は安定的である。土地は１，５００～２，０００万円程度、新築の戸建物件 は３，０００～３，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるため、居住の快適性、利便性が重視される自用目的の取引が中 心である。画地規模等の制約により、経済合理的な賃貸想定が困難なため、収益還元法は適用していない。したがって 、市場性を反映した多数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    238,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [103.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は、観光客数の増加に伴い回復し ており、雇用・所得環境が緩やかに改善され る中、個人消費、住宅投資ともに緩やかな上 昇傾向である。 最寄り駅からやや距離はあるものの、成熟し た住宅地域であり、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％