令和7年1月15日　提出 長岡京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡京 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西井　雅志   TEL.

鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 309,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡京市開田４丁目７０８番４３ ｢開田４－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い商業施設に近い 住宅地域 北6m私道 水道、ガス、下水 長岡天神 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ私 道 交通 施設 長岡天神駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅及び生活利便施設に徒歩圏内に位置し、利便性に優れる一般住宅地域である。周辺では農地転換による宅 地供給も見られる。需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長岡京市を中心として、隣接市町を含む阪急電鉄京都線、ＪＲ東海道本線沿線の中規模敷地を中心とした 戸建住宅地域である。交通利便性に優れる住宅地域で、両鉄道線の利用が可能であるため、活発な需要が見られる。一 般住宅分譲では土地の価格帯は３０００万円前後、土地建物では５０００万円を超えるものも見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で需要者の中心は個人であり、自用目的での取引が大半を占める。取引事例比較法の適 用にあたっては、価格牽連性の高い事例を収集しており、実勢相場を反映した規範性の高い価格が得られた。一方、画 地条件により経済合理的な共同住宅の建設は困難なため、収益価格は算出を断念した。以上より、本件においては、規 範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡京 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    238,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 309,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    293,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は個人消費、観光関連は堅調。資材 高騰で住宅投資は低調で、不動産市場は先行 きがやや不安定である。長岡京市の人口は増 加中。 住宅地域の地域要因に大きな変動はない。最 寄駅に徒歩圏内に位置する住宅地であり、地 価は上昇傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -15.5 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％