別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
向日 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
向日 5-3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 向日市上植野町桑原１１番１外
 ②地積
　(㎡)		 632  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(80,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 府道沿いに店舗、事
業所等が混在する商
業地域		 北東15m府道、西側道 水道、ガス、下水 西向日

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 西向日駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、府道沿いに沿道型店舗のほか、共同住宅等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動はな
く、今後とも現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね向日市及びその周辺の幹線道路沿いに位置する商業地域である。主たる需要者は、同圏域の中小企
業及び全国規模で飲食、物販店舗を展開する企業等である。近隣地域及びその周辺は、交通量の多い幹線道路沿いに位
置し、店舗需要が堅調なエリアであり、地価は上昇傾向にある。需要者の業種業態により、取引される規模や価格帯は
まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における路線商業地等の事例を採用して試算したもので、現実の不動産市場を反映しており
説得力は高い。収益価格は、新たに低層店舗を建築して賃貸に供することを想定し求めた価格であるが、テナント賃料
は業種業態によって個別性が強く、想定要素を含むことから相対的規範性に劣る。以上より、市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[135.3]		 [101.0]
100		 196,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府内の景気は緩やかな回復基調にある。
良好な資金調達環境の継続等もあり、商業地
需要は堅調に推移している。


近隣地域は、郊外型の沿道型店舗が多い商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 向日 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｅ

-18		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西14.7m府
道、中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b ２５Ｋ２Ｊ

-179		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
c ２５Ｋ３Ｂ

-18		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
d ２５Ｋ２Ｍ

-15		 長岡京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.2m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５Ｋ３Ｐ

-109		 城陽市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m府道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,589  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
198,774 		 100
[  97.8]
203,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
241,449  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
254,157 		 100
[ 124.5]
204,142 
206,000 
c (　           ) 
276,091  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
286,859 		 100
[ 138.7]
206,820 
209,000 
d (　           ) 
170,999  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
176,059 		 100
[  87.9]
200,295 
202,000 
e (　           ) 
190,586  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
198,972 		 100
[  97.4]
204,283 
206,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



向日 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,207,795 
1,809,604 
6,398,191 
2,579,370 
3,818,821 		 （　0.9756）
3,725,642 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     86,642,837 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
向日 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   632 ㎡     26.5 m x   26.8 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,388 
716,400 		 6.0  4,298,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

716,400 		 4,298,400 
0 
⑨年額支払賃料        716,400 円　×　12ヶ月　＝　       8,596,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,596,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       429,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,166,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,298,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,207,795 円　　　　（　        12,987 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
向日 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,500 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,904 円  　　　        8,596,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      970,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      314,300 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,809,604 円　（　　　　　　         2,863 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 121,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,579,370 円  
（　　　　　         4,081 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,207,795 円      
②総費用 1,809,604 円      
③純収益　①－② 6,398,191 円      
④建物等に帰属する純収益 2,579,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,818,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,725,642 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,642,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 向日 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　向日市上植野町桑原１０番３
 1309000128429-0000
2 　向日市上植野町桑原１１番１
 1309000122695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
向日 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
向日 5-3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 向日市上植野町桑原１１番１外
 ②地積
　(㎡)		 632  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(80,200)
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 府道沿いに店舗、事
業所等が混在する商
業地域		 北東15m府道、西側道 水道、ガス、下水 西向日

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 西向日駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、府道沿いに飲食店舗、事業所等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当
面、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、向日市を中心として周辺市区の広幅員の道路沿いの商業地域を含む圏域である。需要者の中心は、圏域
内の事業者のほか、全国展開の飲食、物販の企業等である。需要は、社会経済情勢の影響を受けつつも、幹線道路沿い
の中規模以上の画地は新規供給が少なく、各種の需要が見込める。需要者の使用目的、敷地内駐車場の必要の程度等に
より、需要者ごとに画地規模が異なり、中心的な価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、郊外の幹線沿いの商業地域に存し、取引事例に基づく比準価格及び低層店舗の賃貸を想定した収益価格
を試算した。収益価格は、低位に導出されたが、対象標準地に係る売買市場における市場参加者は、自用目的の市場参
加者を含め、取引価格の水準を踏まえ、収益性による検討を加味して行動する。よって、市場実態を反映している比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    253,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[134.2]		 [101.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、海外の社会
経済情勢、消費者物価、原材料価格の上昇や
、金利動向などの影響が懸念される。


低層店舗が多い郊外の幹線道路沿いの商業地
域であり、地域要因に特段の変動はない。供
給が少ないことから、商業立地の稀少性を有
している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 向日 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ２Ｏ

-18		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西22m府道、
中間画地
準住居
高度2種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ２Ｃ

-120		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
c ２５Ｋ２Ｅ

-39		 八幡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西20m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高15m
(60,200)
d ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
e ２５Ｋ３Ｄ

-31		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東18m府道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(60,277)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
205,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
207,072 		 100
[ 101.9]
203,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
285,397  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,388 		 100
[ 144.8]
202,616 
205,000 
c (　           ) 
107,979  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
122,425 		 100
[  61.4]
199,389 
201,000 
d (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[ 132.8]
200,917 
203,000 
e (　           ) 
174,532  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,117 		 100
[  87.6]
205,613 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    204,000 円／㎡]  



向日 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,207,795 
1,834,004 
6,373,791 
2,687,690 
3,686,101 		 （　0.9756）
3,596,160 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     83,631,628 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
向日 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   632 ㎡     26.5 m x   26.8 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,388 
716,400 		 6.0  4,298,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

716,400 		 4,298,400 
0 
⑨年額支払賃料        716,400 円　×　12ヶ月　＝　       8,596,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,596,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       429,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,166,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,298,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,207,795 円　　　　（　        12,987 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
向日 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,500 円  　　　　     39,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 257,904 円  　　　        8,596,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      970,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,500 円  　　　　     39,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        39,700 円  　　　　     39,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,700 円  　　　　     39,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,834,004 円　（　　　　　　         2,902 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 126,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,687,690 円  
（　　　　　         4,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,207,795 円      
②総費用 1,834,004 円      
③純収益　①－② 6,373,791 円      
④建物等に帰属する純収益 2,687,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,686,101 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,596,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,631,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 向日 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　向日市上植野町桑原１０番３
 1309000128429-0000
2 　向日市上植野町桑原１１番１
 1309000122695-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考