鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
向日 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

向日 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三宅　浩司

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	向日市寺戸町久々相１８番１６				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗、営業所等が並ぶ駅前の商業地域	南東14m府道	水道、ガス、下水	向日町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ府道

交通

施設

向日町駅近接

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅近の商業地域である。ＪＲ駅東側へ地元大企業の本社等の移
転計画等の進捗に伴い、今後も土地需要は高まっていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 295,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 209,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、向日市及び周辺市区の商業地域である。主たる需要者は、同圏域の個人事業者及び中小企業等である。
向日市の商業中心は阪急東向日駅周辺であるため、周辺は繁華性にやや劣るが、ＪＲ駅東側への地元大手企業の第２本
社機能等の移転に加え、駅東側の都市計画変更の影響を受け、地域の潜在的な商業地需要がますます高まりつつある。
地域特性及び用途の多様性等から、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ向日町駅に近接する小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。本件では、２手法適用したが、対象標準
地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算した比準価格に比して、専ら自用目的の取引が中心となる当該地域で
は、賃貸目的を前提とした収益価格の信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表
標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 345,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[102.0]

100
[122.6]

[100.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回
復している。金利上昇の影響は軽微ながら、
物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい
る。

ＪＲ駅前の好立地であるが、繁華性にやや劣
る地域である。駅東側で進む、開発の影響を
受け、土地需要は高まりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

向日 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ２Ｃ -120	京都市西京区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,300)
b	２５Ｋ２Ｃ -119	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東12m府道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,200)
c	２５Ｋ２Ｑ -20	京都市右京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m府道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	２５Ｋ２Ｃ -118	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
e	２５Ｋ２Ａ -34	長岡京市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.3m府道、西5m、角地		近商 (80,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 285,397	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,388	100 [ 99.7]	294,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 262,167	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	270,556	100 [ 88.1]	307,101		307,000
c	(　 ) 270,074	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	273,315	100 [ 93.8]	291,381		291,000
d	(　 ) 267,214	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,247	100 [ 98.6]	287,269		287,000
e	(　 ) 238,789	100 [ 60.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	393,007	100 [ 135.8]	289,401		289,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
e	関係者間取引	％／月 +0.45	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

向日 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に立地し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,681,226	797,071	2,884,155	2,121,600	762,555	（　0.9763） 744,482	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	18,158,098 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.00	Ｓ3	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	87 ㎡	8.4 m x 10.4 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所　いずれもフロアー貸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	85.0	49.30	2,388	117,728	6.0	706,368
							0.0	0
2～ 3	事務所	58.00	90.0	52.20	1,950	101,790	6.0	610,740
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	88.3	153.70		321,308		1,927,848
								0

⑨年額支払賃料	321,308 円　×　12ヶ月　＝　 3,855,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,855,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,662,911 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,927,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,681,226 円　　　　（　 42,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,388 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

向日 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	32,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,671 円	3,855,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,071 円　（　　　　　　 9,162 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,600 円（　　　　　 24,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,681,226 円
②総費用	797,071 円
③純収益　①－②	2,884,155 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	762,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	744,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,158,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

向日 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	向日市寺戸町久々相１８番１６	1309000110324-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
向日 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

向日 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　小村　直之

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

292,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	向日市寺戸町久々相１８番１６				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗、営業所等が並ぶ駅前の商業地域	南東14m府道	水道、ガス、下水	向日町近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ府道

交通

施設

向日町駅近接

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小売店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅近接の商業地域である。ＪＲ向日町駅東口開発の動きに伴い
、当面、不動産需要は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね向日市を中心とした乙訓地区及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は、同圏域の個人事業者
及び中小企業等である。隣のＪＲ桂川駅の経済的発展に伴い、近年、周辺背後地の住宅地需要は堅調に推移しており、
更にＪＲ向日町駅東口の開発の進捗に伴い、周辺の土地需要は高まっている。主たる需要者の業種業態により選好され
る規模等が多様であることから、需要の中心となる価格水準は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、小売店舗、営業所等が建ち並び、賃貸物件も見受けられるが、規模や業種業態が多岐にわたり、中心とな
る賃料水準を見出すのは困難で、収益価格は想定要素が多く介在し、規範性にやや劣ると判断される。したがって、市
場性を反映した複数の取引事例より求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 345,000 円／㎡

[106.1]
100

100
[100.0]

100
[125.6]

[100.0]
100

291,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京滋の景気は、観光客数の増加に伴い回復し
ており、雇用・所得環境が緩やかに改善され
る中、個人消費、住宅投資ともに緩やかな上
昇傾向である。

駅前の稀少な好立地であり、ＪＲ向日町駅東
口の開発への期待感等、商業地需要は高まっ
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

向日 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ２Ｃ -124	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２５Ｋ２Ｌ -132	長岡京市		更地	（　）	長方形	東6.6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２５Ｋ２Ｌ -145	長岡京市		建付地	（　）	長方形	北西10m府道、南西6m、角地		１住居高度2種最高20m (80,200)
d	２５Ｋ２Ｏ -18	長岡京市		建付地	（　）	長方形	西22m府道、中間画地		準住居高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 324,600	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,542	100 [ 111.2]	316,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 302,517	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	304,297	100 [ 104.3]	291,752		292,000
c	(　 ) 252,398	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	249,457	100 [ 81.1]	307,592		308,000
d	(　 ) 205,429	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	207,072	100 [ 69.5]	297,945		298,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

向日 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,644,130	799,639	2,844,491	2,121,600	722,891	（　0.9763） 705,758	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	17,213,610 円　　　　（　 198,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

向日 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.00	Ｓ3	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	87 ㎡	8.4 m x 10.4 m	前面道路：府道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.00	85.0	49.30	2,448	120,686	6.0	724,116
							0.0	0
2～ 3	事務所	58.00	90.0	52.20	1,990	103,878	6.0	623,268
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	88.3	153.70		328,442		1,970,652
								0

⑨年額支払賃料	328,442 円　×　12ヶ月　＝　 3,941,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 153.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,941,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 315,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,626,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,970,652 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,644,130 円　　　　（　 41,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,460 円/㎡　月額支払賃料（　 2,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

向日 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,000 円	32,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,239 円	3,941,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,000 円	32,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,000 円	32,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 799,639 円　（　　　　　　 9,191 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,600 円（　　　　　 24,386 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,644,130 円
②総費用	799,639 円
③純収益　①－②	2,844,491 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	722,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,758 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,213,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

向日 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	向日市寺戸町久々相１８番１６	1309000110324-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考