令和7年1月15日　提出 向日 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   向日 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 52,400,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 向日市上植野町南開８番１５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 空地 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 南7.2m市道 水道、ガス、下水 西向日 190m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    35 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ２ｍ市道 交通 施設 西向日駅南東方 190m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、駅に近い中規模一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因には特段の変化はない 。したがって、今後も需要は底堅く、価格水準は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    258,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、向日市及び長岡京市を中心とする鉄道沿線の住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は、向日市 及び長岡京市等の居住者が大半であり、専ら二次取得者が多い。駅等の交通利便性に優れ、居住環境が良好であること に加え、供給が限られるが、規模が大きく総額が嵩むため、地価には頭打ち感も見られる。画地規模にもよるが、取引 の中心となる価格帯は、土地で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境が良好な閑静な住宅地域である。自用目的の取引が中心となる地域であり、収益還元法は適用し ていない。本件は、取引事例比較法のみの適用であるが、対象標準地と地域的類似性の高い複数の取引事例から試算し ており、比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　向日 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    223,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.1] [103.0] 100 257,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    258,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需に加え観光需要も回 復している。金利上昇の影響は軽微ながら、 物価高が個人消費に一定の影響を及ぼしてい る。 交通利便性に優れる既成の住宅地域である。 不動産市場動向には影響を与える特段の変動 要因は見られない。 確定測量の実施され地積更生された。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％