令和7年1月14日　提出 城陽 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田西ノ口３５番１５外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 寺田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北：５ｍ市 道 交通 施設 寺田駅南西方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 寺田駅から徒歩５分圏内、近鉄京都線西側の既成住宅地域である。寺田駅圏は城陽駅前も含めて分譲マンション 事業の他、住宅供給が活発化している。近隣地域は住宅地域として推移しつつ駅前の発展の影響が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄寺田駅圏を中心に市内の住宅地域である。主な需要者層は一次取得者層と住替え需要の両方である。 近隣地域も含め、市北部は従来から市外からの流入需要が見込める地域であり、寺田駅徒歩圏は分譲マンション事業も あって供給が活発である。近年は建設費高騰により新築、中古住宅共に価格上昇したが、需要は上向きで推移している 。主な取引価格帯は新築戸建で３５００～４５００万円程度、土地のみで２０００万弱～２５００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の規制等により高度利用に限度があり、自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配置の観点か ら市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽微と判断し て収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を採用し、対象標準地は地価調査基準地と重複指定されているので 前年及び半期前からの変動要因、周辺の標準地との均衡に留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　城陽（府） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平成７年をピークに人口減少傾向が続き高齢 化も進む。新名神高速道路は開通時期が未定 になり、並行開発のアウトレットモール等の 開業が待たれる。 近隣地域をはじめ寺田駅圏は従来から需要は 高く、建築費高騰により成約までの期間が長 くなる等の影響はあるが、地価は上昇傾向で 推移する。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +1.4 ％