令和7年1月10日　提出 亀岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市大井町南金岐重見４９番１外 ②地積 　(㎡) 2,863   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が建ち並ぶ工業 地域 北8m市道 水道、下水 並河 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    95 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  94.5 ｍ、規模　　     2,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 並河駅南西方 850m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず、今後も現状維持にて 推移すると予測する。地価は上昇傾向にて推移していくものと予想する。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね京都府に存する工業地域一帯であり、特に高速道路との接近性に優れる地域との代替関係が強い。主 な需要者は地元事業者であるが、京都府中南部に拠点を必要とする製造事業者や物流事業者も有力である。都市部周辺 の工業地不足と地価上昇に伴い、同一需給圏内への需要流入が見られ、地価は上昇傾向にある。同一需給圏内における 工業地の取引件数は少なく、取引規模の多様性もあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。近隣地域は、中小規模工場や事業所等が建ち並ぶ工 業地域であり、取引は自己利用目的が支配的である。よって、対象標準地と比較可能性を有する実際に取引された事例 に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、類似する他の標準地との検討を踏まえて、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,800 円／㎡ [110.8] 100 100 [100.0] 100 [160.4] [100.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大都市圏における工業地不足を背景に、京都 府のうち高速道路網等の整備された工業地に も需要が波及している。 地域要因に特段の変動はなく、工業地需要の 回復に伴い、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％