別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
亀岡 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀岡 5-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.
鑑定評価額 77,400,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀岡市荒塚町２丁目２０番５２外
｢荒塚町２－４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:2		 事務所

ＲＣ3		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南西12m国道、北西側道 水道、下水 亀岡

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 亀岡駅南西方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いのロードサイド型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、土地利用に特段の変化は見られず、当面は現状維
持で推移するものと予測する。今後の地価動向については横ばい～微増傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、亀岡市及びその周辺市町の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の属性は、地元事業者の
ほか、全国展開のロードサイド型店舗事業者である。亀岡市の商業地需要は、国道９号沿いに集中する傾向が見られ、
需要は底堅い。市場での需要の中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益性が重視されるべき商業地域であるが、ロードサイド型の店舗が主となりこの場合は借地が多いとみら
れる。事務所等は自用物件が多いため、テナント賃貸市場の成熟の程度は低い。よって市場における実際の取引価格に
基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　亀岡（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 亀岡市の店舗需要は車両利用の利便性に優る
国道９号沿線が中心で、全国規模の大型スー
パーやホームセンター、ドラッグストア等が
見られる。

国道９号沿いの路線商業地域で、店舗の出店
意欲は安定的、需要も底堅い。とはいえ借地
も多く、地価は横ばいに留まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 亀岡 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｂ

-39		 亀岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南13m国道、
北東4.5m、
角地
準住居

(60,200)
b ２５Ｋ４Ｂ

-57		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.2m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５Ｋ４Ｂ

-52		 亀岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d ２５Ｋ４Ｂ

-2006		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２５Ｋ４Ｂ

-2021		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
北6m、二方路
１住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,861  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
92,045 		 100
[  95.0]
96,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
99,800 
b (　           ) 
100,577  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
111,752 		 100
[  94.0]
118,885 
122,000 
c (　           ) 
103,825  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
104,874 		 100
[ 113.9]
92,076 
94,800 
d (　           ) 
85,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,256 		 100
[ 106.4]
80,128 
82,500 
e (　           ) 
154,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
145,254 		 100
[ 135.0]
107,596 
111,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.5
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



亀岡 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,040,094 
4,554,449 
18,485,645 
16,170,000 
2,315,645 		 （　0.9504）
2,200,789 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     46,825,298 円　　　　（　     59,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
亀岡 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   782 ㎡     18.7 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所のビルを想定。各階フロア貸である。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 類似の建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,454 
785,280 		 3.0  2,355,840 
1.0  785,280 

 2～ 3		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
1,760 
598,400 		 3.0  1,795,200 
1.0  598,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
83.3 
1,000.00 

1,982,080 		 5,946,240 
1,982,080 
⑨年額支払賃料      1,982,080 円　×　12ヶ月　＝　      23,784,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,784,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,189,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,595,712 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,946,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,982,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         387,893 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,040,094 円　　　　（　        29,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,502 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,454 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
亀岡 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 924,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 713,549 円  　　　       23,784,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      606,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,848,000 円  　　　　    231,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,554,449 円　（　　　　　　         5,824 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,170,000 円  
（　　　　　        20,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,040,094 円      
②総費用 4,554,449 円      
③純収益　①－② 18,485,645 円      
④建物等に帰属する純収益 16,170,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,315,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,200,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,814 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,825,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 亀岡 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀岡市荒塚町二丁目２０番５２
 1314000010927-0000
2 　亀岡市荒塚町二丁目２０番５９
 1314000010934-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
亀岡 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀岡 5-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.
鑑定評価額 77,400,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀岡市荒塚町２丁目２０番５２外
｢荒塚町２－４－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 782  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1:2		 事務所

ＲＣ3		 低層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 南西12m国道、北西側道 水道、下水 亀岡

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 亀岡駅西方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した路線商業地域で土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状維持程度で安定的に推移すると予測され
る。商況が比較的安定していることから、地価水準については概ね横ばい傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は亀岡市及びその周辺市町で形成される路線商業地域である。典型的な需要者は全国的に事業展開する郊外
型店舗事業者及び地元事業者等である。広域的に形成された幹線道路沿いの商業地域で、車両交通量が多いことから商
況は比較的安定的に推移し需要も底堅いことから、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。近隣地域内では各種規模
形状の画地が混在し個別性が強いこと等から、市場での需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で低層店舗が多く、賃貸収益を目的とする賃貸用不動産が少ない立
地で、また、規模及び建物用途等が多様で賃料水準の把握等に困難を伴う地域であることから、収益価格の規範性はや
や劣るものと判断した。したがって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較衡量し、標準地の価格に
おける経年推移及び指定基準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　亀岡（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心市街地の需要は比較的堅調で、駅徒歩圏
内等の不動産市況は上昇傾向にある。一方で
、周辺部では依然として需要が弱含む等二極
化が進んでいる。

安定した利用状況が続いており、特段の変動
要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 亀岡 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｆ

-11		 南丹市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m区画街
路、中間画地
１住居
都市機能誘導区域
(60,200)
b ２５Ｋ４Ｂ

-14		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２５Ｋ４Ｂ

-28		 亀岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西13m市道、
北6m、角地
２住居

(70,200)
d ２５Ｋ４Ｂ

-20		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m市道、
東9.5m、
南16m、
三方路
商業

(100,400)
e ２５Ｋ４Ｍ

-32		 亀岡市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m国道、
南2m、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
85,437 		 100
[  86.2]
99,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
111,064  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
105,675 		 100
[ 106.8]
98,947 
102,000 
c (　           ) 
115,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
114,399 		 100
[ 115.8]
98,790 
102,000 
d (　           ) 
70,893  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  99.8]
101,479 		 100
[ 102.8]
98,715 
102,000 
e (　     21,530) 
71,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,800 		 100
[  72.3]
99,308 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



亀岡 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,032,655 
4,554,218 
18,478,437 
16,170,000 
2,308,437 		 （　0.9504）
2,193,939 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     46,679,553 円　　　　（　     59,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
亀岡 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 Ｓ3 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   782 ㎡     18.7 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況、道路幅員、規模、行政的規制等を総合的に勘案し、１階店舗、２～３階事務所のフロア貸を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 近隣地域内の標準的使用等に鑑み妥当。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,452 
784,640 		 3.0  2,353,920 
1.0  784,640 

 2～ 3		 事務所
400.00 
85.0 
340.00 
1,760 
598,400 		 3.0  1,795,200 
1.0  598,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
83.3 
1,000.00 

1,981,440 		 5,944,320 
1,981,440 
⑨年額支払賃料      1,981,440 円　×　12ヶ月　＝　      23,777,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,777,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,188,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,588,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,944,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,471 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,981,440 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         387,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,032,655 円　　　　（　        29,454 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,452 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
亀岡 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 924,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 713,318 円  　　　       23,777,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      606,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,848,000 円  　　　　    231,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       231,000 円  　　　　    231,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,554,218 円　（　　　　　　         5,824 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 231,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,170,000 円  
（　　　　　        20,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,032,655 円      
②総費用 4,554,218 円      
③純収益　①－② 18,478,437 円      
④建物等に帰属する純収益 16,170,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,308,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,193,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,679,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 亀岡 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀岡市荒塚町二丁目２０番５２
 1314000010927-0000
2 　亀岡市荒塚町二丁目２０番５９
 1314000010934-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考