別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
亀岡 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀岡 -18 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.
鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番外
 ②地積
　(㎡)		 378  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
都計法３４－１２

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 南2.7m市道 水道、下水 亀岡

4.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 都計法第３４条第１２項の指
定を新たに受けた郊外に位置
する旧来からの農家住宅地域		 街

路		 ２．７ｍ市道 交通

施設		 亀岡駅西方

4.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
都計法３４－１２
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来の農家集落地域で、土地利用に特段の変化は見られず、当面は現状を維持すると思われるが、高齢化等によ
り長期的には衰退傾向にあるものと予測する。地価水準についても、緩やかな下落傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、亀岡市及びその周辺市町の市街化調整区域に存する農家集落地域である。需要者の属性は、地域に地縁
性を有する個人が主となるが、少子高齢化の影響もあって農家集落の需要は低位にある。需要の中心となる価格帯につ
いては、取引件数が少なく把握できる状況にない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、収益物件に対する需要は低く、収益性を前提として価格が形成される要素は
ほとんど無いことから、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算され
た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南丹 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,400 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.3]		 [100.0]
100		 17,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 亀岡市の住宅地は、国道９号からＪＲ亀岡駅
間やＪＲ各駅に近い分譲地は好調。しかしな
がら郊外の農家住宅地域の需要は弱い。


地域要因に特段の変動はないが、市街化調整
区域の集落地域に対する需要は限定的であり
、地価は微減傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 亀岡 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｍ

-29		 亀岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m府道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１２
(60,200)
b ２５Ｋ４Ｍ

-37		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
土砂災害警戒区域
(60,200)
c ２５Ｋ４Ｍ

-31		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.3m市道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１２
(60,200)
d ２５Ｋ４Ｆ

-2009		 南丹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,565  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,565 		 100
[  97.9]
17,942 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,900 
b (　           ) 
16,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,473 		 100
[  90.9]
18,122 
18,100 
c (　           ) 
14,808  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
15,587 		 100
[  83.2]
18,734 
18,700 
d (　           ) 
12,691  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,501 		 100
[  74.2]
16,848 
16,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,900 円／㎡]  



亀岡 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 集落的形態を有する既成住宅地域であり、周辺にも賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるた
め、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 亀岡 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番
 1314000079888-0000
2 　亀岡市曽我部町穴太宮垣内７２番３
 1314000079893-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
亀岡 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
亀岡 -18 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.
鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番外
 ②地積
　(㎡)		 378  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
都計法３４―１２

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 南2.7m市道 水道、下水 亀岡

4.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 狭隘な街路の配置も残る旧来
からの農家住宅地域		 街

路		 ２．７ｍ市道 交通

施設		 亀岡駅西方

4.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
都計法３４―１２
⑤地域要因の将
　来予測		 在来の農家住宅等の存する亀岡市郊外の既成住宅地域で、土地利用状況に特段の変動等は見られず、当面は現況
を維持しつつ推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は同市及び周辺市町の辺縁部で形成される農家住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は圏域内に
地縁を有する個人等であり、圏外からの転入は少ない。都計法第３４条第１２項の指定を受けたものの、少子高齢化に
よる過疎化の進行で集落内の取引は少なく、市場が未成熟で価格水準が形成されていない。また、取引には親族間取引
等恩恵的な取引も場合も多く、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の農家住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないことから収
益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から規範性のある複数の事例を採用
し、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であり説得力を有すると判断した。以上より、標準地の価格におけ
る推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南丹 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,400 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 [100.0]
100		 17,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心市街地の需要は比較的堅調で、駅徒歩圏
内等の不動産市況は上昇傾向にある。一方で
、周辺部では依然として需要が弱含む等二極
化が進んでいる。

安定した利用状況が続いており、特段の変動
要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 亀岡 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｍ

-9		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.6m市道
、南西4.2m、
角地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
土砂災害警戒区域
(70,200)
b ２５Ｋ４Ｍ

-29		 亀岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m府道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１２
(60,200)
c ２５Ｋ４Ｍ

-25		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m私道、
南4.1m、角地
｢調区｣ 
都計法３４－１２
土砂災害警戒区域
(60,200)
d ２５Ｋ４Ｍ

-37		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北3.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１１
土砂災害警戒区域
(60,200)
e ２５Ｋ４Ｍ

-31		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.3m市道、
中間画地
｢調区｣ 
都計法３４－１２
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
18,694 		 100
[ 105.1]
17,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,800 
b (　           ) 
17,565  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
17,565 		 100
[  97.3]
18,052 
18,100 
c (　           ) 
17,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
17,363 		 100
[  97.7]
17,772 
17,800 
d (　           ) 
16,144  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,473 		 100
[  92.9]
17,732 
17,700 
e (　           ) 
14,808  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
15,587 		 100
[  84.2]
18,512 
18,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     17,900 円／㎡]  



亀岡 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅にかかる賃貸市場は未成熟であり、また、仮にあったとしても相続税対策が主目的である等特殊なケー
スが殆どであるため、非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 亀岡 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　亀岡市曽我部町穴太宮垣内７１番
 1314000079888-0000
2 　亀岡市曽我部町穴太宮垣内７２番３
 1314000079893-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考