令和7年1月10日　提出 亀岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市古世町２丁目２０番６２ ｢古世町２－７－１５｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 亀岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部に比較的近い幹線 道路背後の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地利用に特段の変化はないが、ロードサイド店舗の集積する国道９号の背後 にあり、生活利便性の良さを好感して、地価は上昇傾向を見せている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亀岡市の中心部やＪＲ各駅に近い区画整然とした住宅地域である。需要者の属性は、亀岡市やその周辺 市に勤務地を有するファミリー層が主であるが、生活利便性の良さから圏外からの転入も見込まれる。駅徒歩圏の住宅 地の需要は堅調であり、新築戸建で３，２００万円～３，７００万円程度が需給の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする地域で、生活利便性や居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となる。立地 や地積等からみて、経済合理性ある賃貸共同住宅の想定は難しく、収益還元法の適用は行わなかった。よって、市場に おける実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　亀岡（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナへの転換に伴って市況は好転 しており、選好性に優る駅徒歩圏を中心に、 地価上昇する地点が増加した。 亀岡市中心部の、生活利便性の良好な住宅地 域では、需要は回復しており、地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％ +0.9 ％