令和7年1月10日　提出 亀岡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -12 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市南つつじケ丘桜台３丁目１０番１７ ｢南つつじケ丘桜台３－１０－１７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 亀岡 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   110 ｍ、南   170 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２５年より南つつじヶ丘 地区地区計画が策定されてい る地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅南方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 亀岡市市街地より南に外れた熟成した戸建住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られないが、値ごろ感か ら需要は安定しつつあり、地価水準は横ばい若しくは微減で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀岡市市街地における住宅地域の範囲内である。需要者は京都市等に通勤する転入者等も考えられるが、 利便性を鑑みると新規の住宅を求める同一市内の居住者が中心になるものと思われる。近隣地域は駅から遠い高台に存 する熟成した戸建住宅地域であり、需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は中古の戸建住宅で２，０００ 万円までであり、新築では２，５００～３，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏から地域の特性の近い取引事例が豊富に収集でき、地域格差や現実的な市場性等を検討して求め られた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸建物の想定が困難であったため適用しなかった。また、需要 者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準価格を適 正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.8] [103.0] 100 65,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引は沿線沿いを中心に活況を呈してお り、価格も駅近等での上昇が続いている。 熟成した戸建住宅地域であり、特段の変動要 因はないが、需要はやや弱含みで推移してい くものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％