令和7年1月10日　提出 亀岡 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町篠下西山１３番１２４ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 馬堀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟しつつある小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられないことから、今後も土 地利用は安定的に推移すると予測する。需給はやや強含みで、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね亀岡市内の住宅地域を中心とした圏域と判断した。需要者の中心は亀岡市内の居住者に加え て、外部からの転入もみられる。本地域は駅徒歩圏外に位置するものの、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しつ つあり、市街地中心部と比べて割安感もあることなどから、依然として需給はやや強含みで、地価は上昇傾向にある。 取引における中心価格帯は、新築の戸建住宅で２，０００万円から２，５００万円程度と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域で生起した取引事例を豊富に収集し、価格牽連性が認められる事例を選択して試算 されたものであり、実証的であって規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が成 熟しておらず、経済合理性を有する賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は適用できなかった。よって本件では規 範性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [103.0] 100 [156.8] [101.0] 100 68,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市の人口は微減傾向にある。生活利便性 や居住快適性に優れる住宅地域などの需要は 堅調であり、地価の上昇がみられる。 地域要因に特段の変動はみられないが、住宅 地域として成熟しつつあり、市街地中心部と 比べて割安感もあることなどから、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％