令和7年1月10日　提出 亀岡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -8 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町広田１丁目１９番９ ｢篠町広田１－１９－９｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 馬堀 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される 。地価水準についても同様に概ね横ばいから微増傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市東部市街地及びその周辺に位置する住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市内の個人及び転 売目的の地元不動産業者が中心で転入需要も見込まれる。当該地域は狭隘な道路が一部に見られるなど全体として開発 動向は低いが、駅徒歩圏内の住環境良好な既成住宅地域で供給余地も少なく、地価は概ね横ばいから微増傾向にて推移 している。中古住宅の取引が中心であるが新築戸建住宅で総額３，０００万円程度の取引が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は収益物件としては転出に伴う貸家が見られるだけの主に快適性等を重視する戸建住宅を主体とする地域で ある。土地は自用目的での取引を中心とし、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから収益還元法の適用を断 念した。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価 格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [103.0] 100 [124.0] [103.0] 100 88,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地の住宅地への需要は比較的堅調で 駅徒歩圏内の不動産市況は強含みの傾向にあ るが、周辺部では依然として需要が弱含み二 極化が見られる。 安定した利用状況が続き特段の変動要因は認 められない。なお、街路配置がやや劣るもの の、市立の小中学校に近いことから一定の需 要は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％