令和7年1月10日　提出 亀岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 6,690,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市篠町篠下中筋６１番４４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１１ 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化近接の住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 馬堀 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１１ ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接した既成住宅地域として熟成しており、現状のまま推移するものと思料する。地価は横ばい傾 向で推移するものと予測する。今後、建築費の動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀岡市内の圏域で、都市計画法第３４条１１項等の指定を受ける市街化調整区域又はその周辺の市街化区 域内の住宅地と代替関係が認められる。市街化区域にも近く、駅徒歩圏内に立地し生活利便性も良く、周辺の市街化区 域の物件に比し割安感から、一定の需要が認められる。中心価格帯は新築戸建住宅で２，０００万円～３，０００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と行政的条件が類似する事例を中心に試算し、市場性を反映した実証的価格である。一方、収 益還元法は、画地条件等の制約により経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるため、適用しなかった。近隣地域は居 住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [ 66.3] [101.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、周辺で高齢化率が高い。駅 北地区等で区画整理事業進捗中。亀岡駅北地 区等で戸建て分譲中。建築着工件数前年に比 し減少傾向。 地域要因に変動はないが、市街化区域に近い 建築規制の緩い住宅地の需要は比較的堅調で 、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％