令和7年1月10日　提出 亀岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　新見　憲一郎   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１２ 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北4.8m市道、三方路 水道、下水 亀岡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 亀岡駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１２ ⑤地域要因の将 　来予測 　大堰川左岸の農家住宅地域であり、今後もほぼ現状を維持し、地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、亀岡市を中心に周辺市域に及ぶ農家住宅地域や市街地外縁部に形成された住宅地域等の範囲。需要者 は地縁性を有する者が多く外部からの転入は少ない。市街化調整区域であっても合法的に建築可能な地域では一定の取 引が見られており、地価水準も現状を維持している。なお、画地条件は様々であるため中心価格帯を見出すことは困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、農家住宅地域にあって自己の居住目的の取引が中心であり、需要者の意思決定基準は市場相場を主とし ているため、実際の取引事例から求めた比準価格は説得力を有する。なお、賃貸需要の乏しい集落域にあって、土地の 収益性が地価へ影響する程度も低いことから収益還元法は非適用とした。よって、本件においては、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市近郊のベッドタウンとして、住宅需要 は概ね堅調であり、京都縦貫道の沿道市とし て工業地需要は近年増加傾向にある。 都計法３４条１１号や１２号の指定エリアを 中心に相場水準での取引が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％