令和7年1月10日　提出 宮津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮津 -3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 2,120,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮津市字中野小字堀分９９７番３ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅などの中に 空地が見られる住宅 地域 北東5.4m市道 水道、下水 岩滝口 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地からやや距離のある住 宅地域 街 路 基準方位　北５．４ ｍ市道 交通 施設 岩滝口駅北東方 7.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度3種最高20m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地なども見られる郊外の住宅地域である。大きな地域要因の変化はみられず、当面の間、土地利用は 安定的に推移するものと予測する。概ね需給は安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね宮津市及び周辺市町に位置する住宅地域一帯と判断した。需要者の中心は地縁性を有する個人で、 外部からの転入もみられる。周辺の海沿いや眺望に優れた地域などでは、観光地に近いことなどもあり、別荘等も見ら れるものの、本地域への影響は総じて限定的である。相対的な値ごろ感などから、概ね需給は安定的で、地価は横ばい 傾向で推移している。市場における取引の中心価格帯は、標準的な画地規模の土地で２００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内において生起した取引事例を収集し、類似性が認められる適切な事例を選択して試算されたも のであり、実証的であって規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅などを中心とする住宅地域であり、賃貸市場が 成熟しておらず、経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。よって 本件では規範性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　与謝野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮津市の人口は減少傾向にある。観光関連業 などが堅調であることから、市内の土地需要 は一部で回復傾向がみられるが、全体的には 弱含みである。 大きな地域要因の変化はみられない。相対的 な値ごろ感などから、概ね需給は安定的で、 地価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％