鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
宇治 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-9

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　岡田　誠二郎

TEL.

鑑定評価額

89,400,000 円

１㎡当たりの価格

119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市大久保町旦椋９６番１外				②地積　(㎡)	751 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:2	店舗Ｗ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	東30m国道		大久保 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無い。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大久保駅西方

1.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度4種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

国道２４号沿道の路線商業地域であり、久御山町、伏見区淀地区方面を結ぶ府道との交差点にも近く、新名神高
速道路の開通が遅れているが従来から交通量は多い。当面現況の路線商業地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市を中心に京都府南部の路線商業的な地域である。主な需要者は飲食店や量販店等の沿道型店舗用地
を求める事業者等である。全面開通が延期になった第二名神高速道路の開通時期は定かでないが、流通業務、製造業の
増設傾向は続き交通量も多い。近隣地域をはじめ路線商業地の需要は上向きで推移する。近隣地域周辺は借地による出
店もあり、主な取引価格帯は、把握し難いが、対象不動産程度の規模なら土地のみで１億円程度が目安である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿道にあり、その周辺地域も含めて、各種店舗等が見られ、市場参加者の指標として収益性の占め
る比重は一定以上程度あると考えられる。その一方で、自用の事業所等もあり、店舗の画地規模に大小が見られるよう
に市場においては収益物件の個別性が強いこと等から比準価格をより重視して、収益価格を関連付けて、代表標準地と
の均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[123.4]

[100.0]
100

119,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

有名観光地周辺のインバウンド需要が回復し
、繁華街等の賑わいも戻っている。流通業務
施設、工場等により交通量も増している。

近隣地域周辺で大きな変化はないが、開通予
定の新名神高速道路による京都府南部の工業
地需要の高まりも影響して、地価は上昇傾向
で推移する。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ２Ｃ -127	八幡市		建付地	（　）	不整形	南東25m国道、中間画地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (60,200)
b	２５Ｋ３Ａ -102	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m国道、北西12m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
c	２５Ｋ３Ｐ -1	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東17m府道、北西6m、二方路		２住居高度3種最高20m (80,200)
d	２５Ｋ３Ｊ -111	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、東9m、角地		工業 (70,200)
e	２５Ｋ２Ｃ -14	京田辺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m府道、中間画地		１住居高度3種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	128,357	100 [ 98.0]	130,977	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 142,791	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,425	100 [ 115.2]	126,237		126,000
c	(　 ) 159,301	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	162,268	100 [ 123.1]	131,818		132,000
d	(　 ) 143,531	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	169,543	100 [ 126.9]	133,604		134,000
e	(　 ) 81,301	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	116,725	100 [ 102.3]	114,101		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

宇治 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,268,551	2,977,032	10,291,519	7,498,000	2,793,519	（　0.9534） 2,663,341	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	61,938,163 円　　　　（　 82,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度4種最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	751 ㎡	21.5 m x 36.6 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型の店舗兼事務所一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	600.00	100.0	600.00	1,927	1,156,200	8.0	9,249,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,156,200		9,249,600
								0

⑨年額支払賃料	1,156,200 円　×　12ヶ月　＝　 13,874,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,874,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,180,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,249,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,268,551 円　　　　（　 17,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	115,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	416,232 円	13,874,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,100 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 948,700 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,977,032 円　（　　　　　　 3,964 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,498,000 円（　　　　　 9,984 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,268,551 円
②総費用	2,977,032 円
③純収益　①－②	10,291,519 円
④建物等に帰属する純収益	7,498,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,793,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,663,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,938,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市大久保町旦椋９６番１	1328000031023-0000
2	宇治市大久保町旦椋９６番２	1328000031024-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
宇治 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-9

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　堀川　晃

TEL.

鑑定評価額

88,600,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市大久保町旦椋９６番１外				②地積　(㎡)	751 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:2	店舗Ｗ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	東30m国道		大久保 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大久保駅西方

1.8km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度4種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺において店舗の新規出店等はみられないが、
将来的な繁華性向上に対する期待感を背景に地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市を中心に府南部に存する路線商業地域である。主な需要者は沿道型店舗の出店を目論む全国チェー
ンの事業者等が考えられる。近隣地域は幹線道路沿いに存する路線商業地域であり、新名神高速道路の全線開通は延期
となったものの府南部における幹線沿いの画地利用の活性化への期待感は依然として強く、需給は概ね堅調で推移して
いる。取引の中心となる価格帯は、画地条件、需要者属性等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、幹線道路沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域にあって、自用目的での取得を目論む法人等による
取引が中心と考えられ、価格決定には収益性以上に類似不動産の取引相場、画地条件等との比較の観点が重視される。
本件においては市場実態を反映した比準価格が有する説得力が相対的に高いものと判断した。したがって、比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[124.4]

[100.0]
100

118,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一層の物価上昇に対する懸念は存するものの
、経済活動は観光関連需要が牽引する形で、
観光・個人消費の回復傾向が続いている。

幹線道路沿いに存する商業地域であり、商業
施設の集積度に変動はないものの、画地利用
の活性化への期待感は存し需要は堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｊ -111	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m府道、東9m、角地		工業 (70,200)
b	２５Ｋ３Ａ -102	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m国道、北西12m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
c	２５Ｋ２Ｅ -39	八幡市		更地	（　）	台形	南西20m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (60,200)
d	２５Ｋ２Ｃ -133	久世郡久御山町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.5m町道、南15m、角地		準工高度4種最高20m 地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,531	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	169,543	100 [ 132.2]	128,247	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	128,000
b	(　 ) 142,791	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,425	100 [ 120.0]	121,188		121,000
c	(　 ) 107,979	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	122,425	100 [ 98.0]	124,923		125,000
d	(　 ) 107,368	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	103,278	100 [ 85.7]	120,511		121,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

宇治 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,294,506	3,139,216	11,155,290	8,019,600	3,135,690	（　0.9534） 2,989,567	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	69,524,814 円　　　　（　 92,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度4種最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	751 ㎡	21.5 m x 36.6 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗兼事務所の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	600.00	100.0	600.00	2,076	1,245,600	8.0	9,964,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,245,600		9,964,800
								0

⑨年額支払賃料	1,245,600 円　×　12ヶ月　＝　 14,947,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,947,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 747,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,199,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,964,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,666 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,294,506 円　　　　（　 19,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,090 円/㎡　月額支払賃料（　 2,076 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	738,000 円	123,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	448,416 円	14,947,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 692,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,014,700 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,139,216 円　（　　　　　　 4,180 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,019,600 円（　　　　　 10,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,294,506 円
②総費用	3,139,216 円
③純収益　①－②	11,155,290 円
④建物等に帰属する純収益	8,019,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,135,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,989,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,981 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,524,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市大久保町旦椋９６番１	1328000031023-0000
2	宇治市大久保町旦椋９６番２	1328000031024-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考