鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
宇治 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-6

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　吉田　篤史

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市五ケ庄新開１１番２６				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ府道沿いの商業地域	西8.6m府道	水道、下水	黄檗 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．６ｍ府道

交通

施設

黄檗駅南方

130m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗、一般住宅等が建ち並ぶ府道沿いの商業地域である。地域要因に特別の変化は見られないこと
から、商業地域として今後も現状を維持するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗兼事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宇治市及び周辺市町の商業地域の存する圏域である。主な需要者は地元事業者のほか、全国チェーンの飲
食店舗等を運営する企業が中心である。府道沿いには一般住宅も見られる等、商住混在したエリアであるが、新規の出
店も見られる等、需要は安定している。取引される業種や内容は一様ではなく、取引価格も様々であることから取引の
中心価格帯を見出すことは出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域であるが、一般住宅も見られる等、商業繁華性は高くない。このため、収益価格は土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格に比して低位に求められた。需要者は収益性を考慮しつつも
、実際の取引相場をより重視して意思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[112.4]

[100.0]
100

131,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高は継続しつつも、企業収益は改善傾向
で個人消費も持ち直している。一方で、人出
不足が鮮明である。

一般住宅も混在する商業地域であり、地域要
因に特段の変動はない。需給は安定しており
、地価は微増傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｂ -37	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (60,200)
b	２５Ｋ３Ｋ -118	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m府道、中間画地		近商高度4種最高15m 風致地区 (40,200)
c	２５Ｋ３Ｂ -112	城陽市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m私道、中間画地		近商高度4種最高20m (90,200)
d	２５Ｋ３Ｆ -5	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度1種最高31m (79,360)
e	２５Ｋ３Ｈ -28	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	北西11.5m府道、中間画地		２中専高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,072	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,318	100 [ 78.3]	133,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 191,824	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,142	100 [ 142.5]	142,556		143,000
c	(　 ) 117,670	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,435	100 [ 94.1]	129,049		129,000
d	(　 ) 153,395	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	153,395	100 [ 107.7]	142,428		142,000
e	(　 ) 94,689	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	108,366	100 [ 86.7]	124,990		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

宇治 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,505,803	779,076	2,726,727	2,193,330	533,397	（　0.9546） 509,181	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	11,841,419 円　　　　（　 81,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	Ｓ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	7.2 m x 20.0 m	前面道路：府道　 8.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階は事務所を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	100.0	85.00	2,114	179,690	8.0	1,437,520
							0.0	0
2～ 2	事務所	85.00	100.0	85.00	1,480	125,800	8.0	1,006,400
							0.0	0
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		305,490		2,443,920
								0

⑨年額支払賃料	305,490 円　×　12ヶ月　＝　 3,665,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,665,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,294 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,482,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,443,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,217 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,505,803 円　　　　（　 24,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,128 円/㎡　月額支払賃料（　 2,114 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	109,976 円	3,665,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,600 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 779,076 円　（　　　　　　 5,336 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,193,330 円（　　　　　 15,023 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,505,803 円
②総費用	779,076 円
③純収益　①－②	2,726,727 円
④建物等に帰属する純収益	2,193,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	533,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	509,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,841,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市五ケ庄新開１１番２６	1328000063971-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
宇治 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 5-6

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　安田　佳博

TEL.

鑑定評価額

19,400,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市五ケ庄新開１１番２６				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、一般住宅等が建ち並ぶ府道沿いの商業地域	西8.6m府道	水道、下水	黄檗 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８．６ｍ府道

交通

施設

黄檗駅南方

130m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗と一般住宅等が建ち並ぶ府道沿いの商業地域である。地域要因に格別な変動要因はないことから、今後
も現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇治市及び周辺市町の幹線道路、準幹線道路沿いを中心とする商業地、住商混在地である。需要者は地
元の物販等の店舗事業者を中心に画地規模が大きい場合は大手資本のチェーン店等の参入も見込まれる。接面府道沿い
は店舗のほか一般住宅も混在しており、店舗適地は限られてはいるが、背後人口は多いことから一定の需要がある。需
要の中心となる価格帯は、画地条件や業種等により様々であり、一律的に見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層店舗、一般住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、需要者は取引価格水準と収益性の双方を勘案して行動
する。比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例から比準しており実証的で説得力を有する。一方、収益価格は
同一需給圏の収益事例は個別性が強く、適正賃料や経費率等の把握には限界があり、やや信頼性に欠ける。よって比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[110.6]

[100.0]
100

133,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、海外景気の
下振れによる景気下押しリスク、物価上昇、
中東及び米国情勢、金融資本の変動等の影響
に注意を要する。

地域要因に格別な変動はない。駅に近い立地
で店舗需要のほか、住宅用途での需要も併存
しているため、地価はやや上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -12.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ３Ｌ -4	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m府道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
b	２５Ｋ３Ａ -102	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m国道、北西12m、角地		準工高度4種最高20m 特別用途地区 (80,200)
c	２５Ｋ３Ｋ -118	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m府道、中間画地		近商高度4種最高15m 風致地区 (40,200)
d	２５Ｋ３Ｌ -7	宇治市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、南5m、角地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	２５Ｋ３Ｂ -116	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m府道、中間画地		準住居高度2種最高15m (60,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,868	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	107,755	100 [ 80.8]	133,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 142,791	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,425	100 [ 106.5]	136,549		137,000
c	(　 ) 191,824	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	203,142	100 [ 142.5]	142,556		143,000
d	(　 ) 93,474	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.4]	125,407	100 [ 93.1]	134,701		135,000
e	(　 ) 184,702	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,478	100 [ 144.1]	138,430		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

宇治 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,548,723	780,423	2,768,300	2,234,010	534,290	（　0.9519） 508,591	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	11,827,698 円　　　　（　 81,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	85.00	Ｓ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	7.2 m x 20.0 m	前面道路：府道　 8.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	100.0	85.00	2,140	181,900	8.0	1,455,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	85.00	100.0	85.00	1,498	127,330	8.0	1,018,640
							0.0	0
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		309,230		2,473,840
								0

⑨年額支払賃料	309,230 円　×　12ヶ月　＝　 3,710,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,710,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 185,538 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,525,222 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,473,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,548,723 円　　　　（　 24,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,500 円	33,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	111,323 円	3,710,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 279,600 円	33,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,900 円	33,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 780,423 円　（　　　　　　 5,345 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,234,010 円（　　　　　 15,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,548,723 円
②総費用	780,423 円
③純収益　①－②	2,768,300 円
④建物等に帰属する純収益	2,234,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,290 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	508,591 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,827,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宇治 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宇治市五ケ庄新開１１番２６	1328000063971-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考