別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
宇治 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 323,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市宇治宇文字１７番１５
 ②地積
　(㎡)		 63  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度5種最高20m
特別用途地区

(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北西（駅前広場）府道 水道、ガス、下水 宇治駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場（府道） 交通

施設		 宇治駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度5種最高20m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 平等院等観光名所に近い宇治駅前に立地する既成の商業地域である。土地の利用状況に変動を及ぼす特段の地域
要因は認められないが、観光客の増加傾向が存するため、商環境は改善傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に宇治市及び周辺市にて背後住宅地域を商圏とする商業地域一帯で、一部観光地域も含まれる。需要
者は、飲食・物販等店舗や事務所等の経営を目論む中小法人、個人事業者が中心である。駅前や観光地域を中心に繁華
性は回復傾向にあり、需給動向は立地にもよるが堅調である。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、利用用途等に
より様々であり、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用物件も混在する駅前の既成商業地域であり、需要者の意思決定においては収益性を重視しつつ地縁性が考慮される
面も存する。この場合、類似不動産に係る取引価格水準のほか収益性も重要な取引指標となるが、収益性把握には流動
的側面が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、これに収益価格を十分関連付け、市場の特性
及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[103.0]		 100
[107.3]		 [100.0]
100		 322,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、物価高傾向が存するものの、観
光産業が牽引し、緩やかな持ち直しの動きに
ある。


駅前商業地域で市内では繁華性優位。付近に
は平等院等観光名所もあり観光客も回遊する
状況等から、地価は上昇幅を拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｅ

-6		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２５Ｋ３Ｋ

-118		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m府道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
風致地区
(40,200)
c ２５Ｋ３Ｏ

-2		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
d ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
e ２５Ｋ３Ｓ

-101		 宇治市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西13.7m府道、
北2.3m、角地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,937  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
388,060 		 100
[ 112.9]
343,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
191,824  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
203,142 		 100
[  60.9]
333,567 
334,000 
c (　           ) 
232,488  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,950 		 100
[  72.9]
333,265 
333,000 
d (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[  75.3]
354,340 
354,000 
e (　           ) 
308,451  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
329,347 		 100
[  88.6]
371,723 
372,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    340,000 円／㎡]  



宇治 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,545,501 
1,028,777 
3,516,724 
2,874,720 
642,004 		 （　0.9562）
613,884 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,616,286 円　　　　（　    232,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 50.00 Ｓ4 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度5種最高20m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   63 ㎡      6.0 m x   10.7 m  前面道路：府道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階：フロア貸し店舗、３、４階：フロア貸し事務所を想定 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
75.0 
37.50 
3,372 
126,450 		 10.0  1,264,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
50.00 
85.0 
42.50 
2,350 
99,875 		 6.0  599,250 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
50.00 
85.0 
42.50 
2,000 
85,000 		 6.0  510,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
82.5 
165.00 

396,325 		 2,883,750 
0 
⑨年額支払賃料        396,325 円　×　12ヶ月　＝　       4,755,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保の為非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,755,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       237,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,518,105 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,883,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,545,501 円　　　　（　        72,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,372 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇治 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 271,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 142,677 円  　　　        4,755,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,900 円  　　　　     45,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,028,777 円　（　　　　　　        16,330 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,874,720 円  
（　　　　　        45,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,545,501 円      
②総費用 1,028,777 円      
③純収益　①－② 3,516,724 円      
④建物等に帰属する純収益 2,874,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 642,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 613,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,744 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,616,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     232,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市宇治宇文字１７番１５
 1328000012815-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
宇治 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市宇治宇文字１７番１５
 ②地積
　(㎡)		 63  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度5種最高20m
特別用途地区

(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北西（駅前広場）府道 水道、ガス、下水 宇治駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 駅前広場（府道） 交通

施設		 宇治駅駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度5種最高20m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ宇治駅の駅前商業地域であり、平等院等主要観光エリアの窓口である。観光客は新型コロナの感染拡大期以
前の水準に回復し、宇治橋通でホテル新設計画もある。近隣地域は現状の商業地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇治市内を中心に京都府南部の商業地域である。主な需要者は店舗、自社ビル用地を求める事業者の他、
収益ビルを求める不動産業者等である。近隣地域は駅前商業地域であり、宇治橋通、平等院通へと連続する地域である
。京都市内は国内観光客に加えて外国人が再び増加したが、宇治市でも同様の傾向が見られる。従来は市内の宿泊需要
は限定的であったがホテル開業に続き新規進出計画がある。主な取引価格帯は画地規模が様々であり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前地区にあり、その周辺地域も含めてテナントビル、店舗付共同住宅等が見られ、市場参加者の指標とし
て収益性の占める比重は一定以上程度あると考えられる。その一方で、対象不動産よりも大規模な画地も見られるよう
に市場においては収益物件の個別性が強いこと等から比準価格をより重視して、収益価格を関連付けて、代表標準地と
の均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    324,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[103.0]		 100
[107.3]		 [100.0]
100		 322,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 有名観光地周辺のインバウンド需要が回復し
、新しい文化施設の開業もあり繁華街等でも
新型コロナ感染期以前の賑わいが戻っている
。

観光客の増加を受けて近隣地域の南方の宇治
橋通で１７４室のホテルが２０２６年春開業
を目指し計画中である。地価は上昇傾向が続
く。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｓ

-101		 宇治市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西13.7m府道、
北2.3m、角地
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｊ

-22		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西27m市道、
南3.2m、角地
商業
高度5種最高31m
(100,600)
c ２５Ｋ３Ｐ

-6		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.3m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｏ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
e ２５Ｋ３Ｅ

-6		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m市道、
北6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
308,451  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
329,347 		 100
[  86.1]
382,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
264,143  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
287,223 		 100
[  83.1]
345,635 
346,000 
c (　           ) 
373,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
394,287 		 100
[  94.2]
418,564 
419,000 
d (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
266,818 		 100
[  80.0]
333,523 
334,000 
e (　           ) 
365,937  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
388,060 		 100
[ 108.2]
358,651 
359,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    346,000 円／㎡]  



宇治 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,396,631 
999,459 
3,397,172 
2,796,800 
600,372 		 （　0.9553）
573,535 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,655,595 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 50.00 Ｓ4 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度5種最高20m
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   63 ㎡      6.0 m x   10.7 m  前面道路：府道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階を店舗、３階以上を事務所、各階フロア貸を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種、同程度の規模の建物より判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
50.00 
75.0 
37.50 
3,257 
122,138 		 12.0  1,465,656 
0.0  0 

  ～ 2		 店舗
50.00 
85.0 
42.50 
2,270 
96,475 		 12.0  1,157,700 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
50.00 
85.0 
42.50 
1,930 
82,025 		 6.0  492,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
82.5 
165.00 

382,663 		 3,607,656 
0 
⑨年額支払賃料        382,663 円　×　12ヶ月　＝　       4,591,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,591,956 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       229,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,362,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,607,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,396,631 円　　　　（　        69,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,257 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇治 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 262,200 円  　　　　     43,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 137,759 円  　　　        4,591,956　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,600 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      360,500 円  　　　　     43,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,700 円  　　　　     43,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         999,459 円　（　　　　　　        15,864 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,796,800 円  
（　　　　　        44,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,396,631 円      
②総費用 999,459 円      
③純収益　①－② 3,397,172 円      
④建物等に帰属する純収益 2,796,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 600,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 573,535 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,655,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市宇治宇文字１７番１５
 1328000012815-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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