令和7年1月14日　提出 宇治 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -27 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市宇治大谷２４番２９ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宇治 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 宇治駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域。駅接近性に劣るものの、区画整然としており住環境は概ね良好。地域要因に特 別の変化はないが、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市を中心とした京都府南部の中規模住宅地域。主たる需要者は同圏域内の居住者であるが、他市から の転入も散見される。最寄駅への接近性に劣るものの、区画整然としており、住環境は概ね良好である。宇治市の住宅 地は、近年では駅距離に劣る地域でも不動産業者の投資意欲は旺盛であり、需要は堅調である。取引の中心となる価格 帯は、標準地規模の土地で２０００万円前後、新築戸建で３千万円台後半から４千万円台半ばまでと把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い住宅地域。周辺は戸建住宅分譲用地として開発された地域であり、取引の中心も居住の快適性・ 利便性が重視される自用目的の戸建住宅である。周辺には収益物件は存在せず、市場性のある賃貸需要の想定が困難で あることから収益還元法の適用は断念した。需要者は市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態 を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [142.6] [101.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ って、緩やかな持ち直し傾向にある。 駅接近性にやや劣る中規模一般住宅が多い住 宅地域。区画整然としており、住環境は概ね 良好である。地域要因に変化はないが、地価 はやや上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％