令和7年1月14日　提出 宇治 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -25 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市寺山台３丁目９番４ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西8.8m市道 水道、ガス、下水 新田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　８ ．８ｍ市道 交通 施設 新田駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域であり、地域は熟成していることから地域要因に特段の変動要因は認めら れず、当面において現状の住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ奈良線、近鉄京都線沿線駅を最寄りとする当市東部及び隣接する城陽市東部の住宅地域一帯が中心 で、主な需要者は圏域内の居住者となる。全般的な景気動向の下、需給動向は鉄道駅や商業施設への利便性が優位な地 域を中心に堅調さを維持している。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地で２千万円前後、新築戸建物件 では総額４千万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性が重視される容積率低位の戸建住宅団地に存し、地域内における取引は自用目的の戸建住宅が支配的と認 められる。本件では周辺利用状況等から収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用する ものとし、市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [131.3] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は、物価高傾向が存するものの、観 光産業が牽引し、緩やかな持ち直しの動きに ある。 当市東部の丘陵地に存する街区が整然とした 住宅地域であり、住環境良好につき需要は堅 調で、地価も緩やかに上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％