令和7年1月14日　提出 宇治 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -21 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市羽拍子町４５番７外 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 伊勢田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 伊勢田駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、最寄駅や商業施設から徒歩圏内に位置し、区画・街路も概ね整っている 。地域要因に大きな変動は認められず、今後も戸建住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治市内における近鉄京都線及びＪＲ奈良線沿線圏内に位置する戸建住宅地域である。需要者の中心は 宇治市及びその周辺市区の一次取得者である。近隣地域は近鉄京都線伊勢田駅から徒歩圏内で、スーパー等の商業施設 にも近く、生活利便性に優ることから、需給は強含みである。需要の中心となる価格帯は、面積８０㎡程度の土地で１ ，０００万円強程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。戸建住宅地として開発され、自用の戸建住宅地が区画の殆ど を占める。取引も自用目的の取引が支配的であり、規範性のある取引事例から比準価格を求めることができた。また、 行政的条件や画地規模から賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用しない。したがって、市場実勢を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    155,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [115.6] [103.0] 100 137,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行 われる見通しであり、インバウンド効果の継 続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると 予想される。 駅や商業施設に近く、生活利便性に優れるこ とから、住宅地として需要の強い地域であり 、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％