令和7年1月14日　提出 宇治 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市明星町３丁目６番１３７ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.8m市道 水道、ガス、下水 三室戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．８ ｍ市道 交通 施設 三室戸駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られない。住宅 地域として今後も現状を維持するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は宇治市に地縁的選好性を有する居住目的の 個人である。最寄り駅まではやや距離があり、高台に位置すること等から利便性はやや劣るものの、住宅需要は安定的 である。中心となる価格帯は標準的画地と同様の１５０㎡程度で１２００万円から１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心の戸建住宅が多い住宅地域であり、経済合理性の観点からも収益還元法は適用でき なかった。一方で、需要者は生活利便性や住環境を重視して意思決定を行う。比準価格はこれらを反映した実証的な価 格であり、その説得力は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [103.0] 100 [142.0] [102.0] 100 83,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高は継続しつつも、個人消費は持ち直し ている。宇治市内の住宅地地価は概ね堅調に 推移している。宇治市の人口は微減傾向であ る。 駅徒歩圏外であり、利便性はやや劣るものの 、需要は安定的に推移しており、地価はやや 強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％