別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
宇治 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　宇野　由香子   TEL.
鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 84,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市槇島町千足１８番９外
 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 小規模住宅に工場等
が混在する住宅地域
 北6m私道 水道、下水 向島

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ私
道		 交通

施設		 向島駅東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が多い住宅地域で地域要因に特別の変動要因はなく、今後も現況を維持しつつ推移するものと予
測される。資材価格の上昇が建物価格に影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇治市槇島地区等を中心とする宇治市やや北側の住宅・アパート等が混在する住宅地域である。需要者は
、宇治市、城陽市等に在住の一次取得者層が中心である。駅からやや距離があるが一定の需要はある地域である。近年
の資材価格の上昇が新築住宅建築に影響しており住宅地需要は堅調であるものの価格上昇圧力となっている。中心とな
る価格帯は更地で５００～１，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多少纏まった画地であれば共同住宅等の収益物件も見られるが、街路条件や画地条件等より経済合理的な賃貸住宅経営
は困難であるため、収益還元法は非適用と判断した。当該地域では自用目的での取引が中心であり、需要者は意思決定
に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価
格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[103.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 84,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都の景気は緩やかに回復しており、個人消
費は緩やかに持ち直し、観光は増加、設備投
資は増加し、雇用・所得環境は緩やかに改善
している。

資材価格・人件費等の上昇により建物価格は
上昇基調にあるが、延べ床面積を抑えるなど
の対策もあり宇治市内の一般住宅地需要は比
較的堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｐ

-39		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m私道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｐ

-12		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｂ

-14		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｓ

-11		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m市道、
西1.2m、角地
１住居
高度3種最高20m
(70,160)
e ２５Ｋ３Ｄ

-9		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.6m市道、
北2.5m、角地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,919 		 100
[ 114.4]
83,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,800 
b (　           ) 
96,008  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
96,578 		 100
[ 109.0]
88,604 
88,600 
c (　           ) 
68,653  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
69,401 		 100
[  88.4]
78,508 
78,500 
d (　           ) 
85,711  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
94,502 		 100
[ 107.6]
87,827 
87,800 
e (　           ) 
107,642  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
104,467 		 100
[ 118.9]
87,861 
87,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,800 円／㎡]  



宇治 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇治 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市槇島町千足１８番９
 1328000156299-0000
2 　宇治市槇島町千足１８番１５
 1328000156305-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
宇治 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 -18 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 6,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市槇島町千足１８番９外
 ②地積
　(㎡)		 72  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ3		 小規模住宅に工場等
が混在する住宅地域
 北6m私道 水道、下水 向島

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位：北６ｍ私
道		 交通

施設		 向島駅東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅、中小工場及び事業所等が混在する地域。駅接近性、街路条件共に劣り、生活利便性が劣ること
から需給共に弱含みの状況。地域要因に変化はなく、当面は現状維持程度にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇治市を中心として隣接市区を含む小規模住宅地域。主たる需要者は、同圏域内に居住する一次取得者層
である。付近には工場や事業所等が多く、最寄駅への接近性の他、街路条件やス－パ－等の生活利便施設への接近性も
劣るため、選好性は低い。不動産業者の投資意欲も低いため、周辺では新規供給は見られず、需要も弱含みの状況。市
場では中古住宅の取引が中心となり、需要の中心となる価格帯は、中古戸建で１０００万円前後と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取引の中心で
ある。画地規模が小さく、周辺での賃貸市場は未成熟であり、市場性のある賃貸需要の想定が現実的でないことから収
益還元法の適用は断念した。需要者は、市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、本件では市場の実情を反
映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    128,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[103.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 84,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の経済は物価高騰の懸念は残るが、イ
ンバウンド需要の回復や各種政策の効果もあ
って、緩やかな持ち直し傾向にある。


駅接近性及び街路条件に劣る住工混在住宅地
。住環境が劣るため選好性は低位。地域要因
に変化はなく、需給共に弱含み。地価は依然
やや下落傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ３Ｉ

-34		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b ２５Ｋ３Ｐ

-39		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m私道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(70,200)
c ２５Ｋ３Ｄ

-10		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d ２５Ｋ３Ｈ

-12		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m道路、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
風致地区
(40,200)
e ２５Ｋ３Ｂ

-15		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,403  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
93,940 		 100
[ 109.2]
86,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,000 
b (　           ) 
95,252  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,919 		 100
[ 109.2]
87,838 
87,800 
c (　           ) 
92,577  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
93,586 		 100
[ 110.3]
84,847 
84,800 
d (　           ) 
96,409  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,222 		 100
[ 111.2]
86,531 
86,500 
e (　           ) 
75,517  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
76,339 		 100
[  93.6]
81,559 
81,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,700 円／㎡]  



宇治 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 経済合理性や画地規模からみて、市場性のある賃貸需要の想定が現実的でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 宇治 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市槇島町千足１８番９
 1328000156299-0000
2 　宇治市槇島町千足１８番１５
 1328000156305-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考