令和7年1月14日　提出 宇治 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -15 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市槇島町郡３５番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 東5m私道 水道、下水 小倉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北５ｍ私 道 交通 施設 小倉駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅の他に農地も見られる。市街化区域に近接する市街化調整区域であるため、一定の利便性が あり、近年は住宅が増加傾向。地域要因に変化はなく、当面は現状維持程度にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市を中心として周辺市区を含む市街化調整区域内の既成住宅地域。主たる需要者は同圏域内に地縁を 有する個人が中心。市街化調整区域であるため行政的要因の制約が厳しく、駅接近性にも劣ることから選好性が劣り、 外部からの転入は限定的である。周辺には農地が多く、ス－パ－等の生活利便施設への接近性に劣るため需給共に弱含 みである。取引される画地規模は様々であり、事情を含む場合も多く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、周辺には農地が多い。取引の中心は自用目的であり、当該地域は自用目的に よる快適性及び利便性を重視して価格形成されていると判断出来、市場性のある賃貸需要の想定が困難であることから 収益還元法は適用しない。一方、需要者は市場相場を重視して意思決定すると考えられるため、比準価格の説得力は高 いと判断した。よって本件では比準価格を採用し、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域であるため土地利用に制約が ある。宇治市においても物価上昇や金利の先 高感による個人消費への影響を今後注視する 必要がある。 駅接近性に劣る市街化調整区域内の既成住宅 地域。住環境が劣るため需給共に弱含み。地 域要因に特別な変動は無く、当面は現状維持 程度にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％