令和7年1月14日　提出 宇治 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -11 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市南陵町１丁目１番３１４ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 ＪＲ小倉 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小倉駅南西方 480m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。高級住宅地として知られる地域で高所得者等需要者 の選好性は強く、資産価格の上昇により、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇治市内における閑静な戸建住宅地域である。需要者の中心は宇治市内の会社経営者等の高所得者層であ り、宇治市以外からの転入も見られる。中規模一般住宅が建ち並び、区画も整然とており、宇治市内でも高級住宅地と して知られる選好性の強い地域で、需要は強めである。画地規模により取引される価格帯は区々であり、需要の中心と なる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ高級住宅地域である。自用の戸建住宅地として開発された地域であり、取引 も自用目的の取引が支配的である。このような住宅地において、賃貸用住宅の賃貸市場は成立していないことから、収 益還元法は適用しない。同一需給圏内の規範性のある取引事例が収集できたことから、市場実勢を反映した比準価格を 採用し、前年価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宇治（府） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く円安にも日本銀行の利上げは慎重に行 われる見通しであり、インバウンド効果の継 続等、経済及び地価動向は堅調に推移すると 予想される。 「南陵町地区まちづくり計画」内の住宅地域 で、地域要因に特別の変動要因はなく、高級 住宅地として地価はやや上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.3 ％