令和7年1月10日　提出 綾部 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.

鑑定評価額 211,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市城山町５番 ②地積 　(㎡) 13,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 北16m市道 水道、下水 淵垣 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   640 ｍ、南   110 ｍ、北   660 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 綾部ＩＣに近い区画が整然と した工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 淵垣駅西方 2.3km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大中規模工場が建ち並ぶ内陸型の工業団地であり、今後も底堅い需要があるものと予測する。地価水 準は、今後暫く強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都府北部の大規模工業地域で、その周辺の工業地域も範囲内に含まれているものと判定した。需要者は 全国規模、特に京阪神を拠点とする大企業で、工場、倉庫等の用地を需要する事業者等である。立地条件や画地規模等 、個別的な要因に大きなばらつきがあり、景気動向にも影響を受けやすく、一定の価格水準の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的としての工場や倉庫利用の取引が支配的であり、賃貸市場は形成されていないため、収益物件は見られない。 比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算を行っており、工業地としての昨今の需要堅調な傾向にある市場性を も十分に反映している。収益価格は賃貸市場が形成されていないため求めることが出来なかった。従って、比準価格を 標準としてこれを採用し、前年公示価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府南部を中心に府下において旺盛な工業 地需要が北部にも波及している。 工業地需要の拡大に伴い、熟成度を増しつつ ある。需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.8 ％  ％