鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
綾部 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾部 5-2

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　辻本　尚子

TEL.

鑑定評価額

6,880,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾部市西町２丁目１０８番				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:4	店舗、事務所兼倉庫Ｓ2	低層の店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域	西14m市道	水道、下水	綾部 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部にある旧来からの商
業地域

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

綾部駅東方

500m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧来の商店街で、土地利用に特段の変化はなく、今後も現状を維持すると予測する。職住一体型の店舗が主で、
大規模店舗へも近い距離にあり、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、綾部市とその周辺市の旧来の商業地域で、需要者の属性は、地元の中小事業主が主となる。近年は、大
規模店舗への顧客の流出が懸念されるも、市の支援制度の後押しもあり、駅や市役所への良好な接近性から地元商店街
として存続している。市場での需要の中心となる価格帯は、中古物件で１，０００万円～１，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、旧来の商業地域であるため、自用の店舗、事務所等が多く、収益目的のテナント物件は数が少なく、商事
業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福知山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,400 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[100.0]
100

54,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾部駅北側に図書館等を備えた拠点施設「あ
やテラス」が令和５年１１月竣工。令和７年
には、地元企業の大型工場の建設が予定され
ている。

地域要因に特段の変動はない。旧来からの商
店街で、需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾部 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ４Ｇ -2017	綾部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
b	２５Ｋ４Ｇ -3005	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	２５Ｋ４Ｇ -2012	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、西6m、三方路		（都）特定用途（居住） (70,200)
d	２５Ｋ４Ｇ -3008	綾部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	２５Ｋ４Ｈ -2006	福知山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南10m国道、北6.5m、二方路		準住居土砂災害警戒区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	67,530	100 [ 109.2]	61,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,800
b	(　 ) 51,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,234	100 [ 90.0]	56,927		56,900
c	(　 ) 59,235	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,762	100 [ 109.4]	51,885		51,900
d	(　 ) 60,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,992	100 [ 108.3]	56,318		56,300
e	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	63,025	100 [ 118.5]	53,186		53,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,700 円／㎡]

綾部 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,640,410	914,799	3,725,611	3,552,820	172,791	（　0.9468） 163,599	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,271,980 円　　　　（　 26,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾部 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	5.8 m x 21.7 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のビルを想定。各階フロア貸である。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

類似の建物を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	1,859	148,720	3.0	446,160
							1.0	148,720
2～ 3	事務所	100.00	85.0	85.00	1,550	131,750	3.0	395,250
							1.0	131,750
～

～

～

計		300.00	83.3	250.00		412,220		1,236,660
								412,220

⑨年額支払賃料	412,220 円　×　12ヶ月　＝　 4,946,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,946,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,550,909 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,236,660 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 412,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 78,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,640,410 円　　　　（　 37,123 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,896 円/㎡　月額支払賃料（　 1,859 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾部 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,600 円	50,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,399 円	4,946,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,200 円	50,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 914,799 円　（　　　　　　 7,318 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,900,000 円	設計監理料率　 161,500 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0611 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,552,820 円（　　　　　 28,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,640,410 円
②総費用	914,799 円
③純収益　①－②	3,725,611 円
④建物等に帰属する純収益	3,552,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,271,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

綾部 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綾部市西町二丁目１０８番	1305005179418-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
綾部 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾部 5-2

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　池田　祥司

TEL.

鑑定評価額

6,880,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾部市西町２丁目１０８番				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (90,400)
	1:4	店舗、事務所兼倉庫Ｓ2	低層の店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域	西14m市道	水道、下水	綾部 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部にある旧来からの商
業地域

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

綾部駅東方

500m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は小規模小売店舗が多い既成商業地域であり、繁華性は低いが今後も概ね現状を維持するものと予測す
る。長期的には店舗が増加する傾向にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は綾部市及び隣接する福知山市等で、駅接近の比較的良好な既存の商業地域である。需要者は同圏域に地縁
的選好性を有し、店舗、事務所等の用地を需要する事業者等である。近隣地域は商店街を形成しており、地元密着の個
人事業者が需要の中心となっている。立地条件等に個別的な要因のばらつきがみられるが、建物付きの中古物件として
は土地価格がその大半を占め、総額で１，０００万円～１，５００万円程度が需要の中心であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸需要が未成熟で賃料水準が低位であることから、商業物件は自用としての取引が中心となっている。比準価格は規
範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準把握に
おいて理論的に収益性を把握しうる価格であるが、賃貸市場が弱含みなため低位に試算された。従って、比準価格を重
視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福知山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,400 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[100.0]
100

54,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾部市の人口は減少傾向であったがその傾向
は緩やかになっている。これに伴い、不動産
市場も弱含みから横這い傾向である。

地域要因に大きな変動はないが徐々に熟成度
が増してきている。旧来からの商店街で、需
要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾部 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ４Ｇ -3005	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、中間画地		（都）近商 (90,300)
b	２５Ｋ４Ｇ -2002	綾部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２５Ｋ４Ｇ -20	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m府道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	２５Ｋ４Ｋ -2010	福知山市		更地	（　）	不整形	西6m市道、東5.6m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,234	100 [ 90.0]	56,927	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,900
b	(　 ) 36,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	40,238	100 [ 70.2]	57,319		57,300
c	(　 ) 67,521	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,268	100 [ 99.8]	56,381		56,400
d	(　 ) 68,274	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	66,379	100 [ 119.5]	55,547		55,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

綾部 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,641,310	916,228	3,725,082	3,559,800	165,282	（　0.9468） 156,489	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,129,780 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾部 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	90 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	5.8 m x 21.7 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階事務所を想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

想定建物と類似の建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	1,860	148,800	3.0	446,400
							1.0	148,800
2～ 3	事務所	100.00	85.0	85.00	1,550	131,750	3.0	395,250
							1.0	131,750
～

～

～

計		300.00	83.3	250.00		412,300		1,236,900
								412,300

⑨年額支払賃料	412,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,947,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,947,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 395,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,551,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,236,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,379 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 412,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 78,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,641,310 円　　　　（　 37,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,897 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾部 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	51,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	148,428 円	4,947,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,000 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 916,228 円　（　　　　　　 7,330 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0611 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,559,800 円（　　　　　 28,478 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,641,310 円
②総費用	916,228 円
③純収益　①－②	3,725,082 円
④建物等に帰属する純収益	3,559,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	165,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,129,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

綾部 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綾部市西町二丁目１０８番	1305005179418-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考