鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
綾部 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾部 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　新見　憲一郎

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾部市駅前通５１番１				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	1.5:1	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	東15m府道、南側道	水道、下水	綾部 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内中心部の既成商業地域

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

綾部駅南方

100m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

　綾部駅南側の既成商業地域であり、土地利用に特段の変動は見られず今後も現状を維持し、地価は横ばい傾向
で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、綾部市を中心に福知山市を含む範囲であり、需要者は地元の事業者や個人が中心である。旧来からの
商業地域であって繁華性は低迷傾向にあるが、駅から近く、利便性良好な地域として土地需給は概ね均衡している。な
お、取引は少なく、画地規模も様々であって中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、既成商業地域であるが、その価格形成は収益性等の観点から選別されつつも、最終的には市場相場が重
視される傾向にあって、市場相場を反映した比準価格の説得力が相対的に高いと判断された。よって、本件においては
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福知山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,400 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[105.0]
100

57,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市街地中心部の住宅分譲地は比較的堅調であ
るが、周辺部や郊外は弱含みが続き、商業地
需要も低迷している。

旧来からの商業地域であり、繁華性は低迷傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾部 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ４Ｇ -20	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m府道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,400)
b	２５Ｋ４Ｇ -2002	綾部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m府道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２５Ｋ４Ｇ -4	綾部市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.4m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,200)
d	２５Ｋ４Ｋ -2011	福知山市		更地	（　）	正方形	南18m府道、中間画地		商業 (90,400)
e	２５Ｋ４Ｇ -3005	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、中間画地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,521	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,268	100 [ 99.0]	56,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 36,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	40,238	100 [ 69.2]	58,147		61,100
c	(　 ) 40,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	42,686	100 [ 78.0]	54,726		57,500
d	(　 ) 77,700	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,224	100 [ 131.6]	57,921		60,800
e	(　 ) 51,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,234	100 [ 95.1]	53,874		56,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,500 円／㎡]

綾部 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,504,115	1,232,236	5,271,879	4,962,480	309,399	（　0.9483） 293,403	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,112,563 円　　　　（　 31,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾部 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	195 ㎡	16.7 m x 11.9 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５８㎡）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

近隣地域の同種建物としてほぼ標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,059	214,136	3.0	642,408
							1.0	214,136
2～ 2	事務所	130.00	85.0	110.50	1,650	182,325	3.0	546,975
							1.0	182,325
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,420	166,140	1.0	166,140
							0.0	0
～

～

計		390.00	85.0	331.50		562,601		1,355,523
								396,461

⑨年額支払賃料	562,601 円　×　12ヶ月　＝　 6,751,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,751,212 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,561 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,413,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,355,523 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 396,461 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 77,587 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,504,115 円　　　　（　 33,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾部 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,400 円	69,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	202,536 円	6,751,212　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 556,800 円	69,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,600 円	69,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,600 円	69,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,232,236 円　（　　　　　　 6,319 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,962,480 円（　　　　　 25,449 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,504,115 円
②総費用	1,232,236 円
③純収益　①－②	5,271,879 円
④建物等に帰属する純収益	4,962,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,112,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

綾部 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綾部市駅前通５１番１	1305005045605-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
綾部 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾部 5-1

京都府

京都第４

氏名

不動産鑑定士　吉岡　和潔

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾部市駅前通５１番１				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	1.5:1	店舗、事務所兼住宅Ｓ3	低層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	東15m府道、南側道	水道、下水	綾部 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ綾部駅南側に近接する旧
来からの商業地域

街

路

１５ｍ府道

交通

施設

綾部駅南方

100m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの駅近商業地域として土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状維持程度で安定的に推移すると予
測される。駅北商業施設へ顧客流出傾向にあるが地価水準については概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は同市及び周辺市町で形成される駅近の商業地域を中心とする圏域である。需要者は地元経営法人及び個人
事業者が中心である。駅北商業施設への消費購買力流出傾向や規模が小さく自動車利用が困難な画地への需要が弱含む
一方で、値頃感を有する画地については底堅い需要が見られる等需給は比較的安定している。近隣地域では取引件数が
僅少で業種により選好される規模等も多様なことから市場での需給の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は店舗・事業所等を主体とする地域であるが自己使用目的の取引が中心であり、元本に見合う賃貸収益が収
受されていないことから、不動産市場における価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断した。したがって
、実際の取引市場において発生した取引事例に基づく市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけると
ともに、対象標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福知山 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,400 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[113.0]

[105.0]
100

57,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅北側で複合商業施設等の整備が進展してい
るものの、幹線道路沿いでは大規模画地の供
給が少なく、潜在的な有効需要が顕在化しに
くい傾向にある。

安定した利用状況が続いており、特段の変動
要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾部 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５Ｋ４Ｆ -2015	南丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m市道、東0.9m、角地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
b	２５Ｋ４Ｇ -20	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10.5m府道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	２５Ｋ４Ｋ -2011	福知山市		更地	（　）	正方形	南18m府道、中間画地		商業 (90,400)
d	２５Ｋ４Ｇ -3005	綾部市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m府道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	63,758	100 [ 117.3]	54,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	57,100
b	(　 ) 67,521	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,268	100 [ 99.0]	56,836		59,700
c	(　 ) 77,700	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,224	100 [ 126.9]	60,066		63,100
d	(　 ) 51,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,234	100 [ 92.2]	55,568		58,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,600 円／㎡]

綾部 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,485,927	1,237,219	5,248,708	4,949,000	299,708	（　0.9497） 284,633	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,929,854 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾部 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	195 ㎡	16.7 m x 11.9 m	前面道路：府道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を勘案し、１階店舗、２階事務所のフロア貸し、３階住宅（２ＬＤＫ：平均専有面積約５８㎡）と判定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

近隣地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,015	209,560	3.0	628,680
							1.0	209,560
2～ 2	事務所	130.00	85.0	110.50	1,750	193,375	3.0	580,125
							1.0	193,375
3～ 3	住宅	130.00	90.0	117.00	1,350	157,950	1.0	157,950
							0.0	0
～

～

計		390.00	85.0	331.50		560,885		1,366,755
								402,935

⑨年額支払賃料	560,885 円　×　12ヶ月　＝　 6,730,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,730,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 336,531 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,394,089 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,366,755 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 402,935 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 78,854 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,485,927 円　　　　（　 33,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,055 円/㎡　月額支払賃料（　 2,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾部 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	280,000 円	70,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	201,919 円	6,730,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 560,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,237,219 円　（　　　　　　 6,345 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0707	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,949,000 円（　　　　　 25,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,485,927 円
②総費用	1,237,219 円
③純収益　①－②	5,248,708 円
④建物等に帰属する純収益	4,949,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,929,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

綾部 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綾部市駅前通５１番１	1305005045605-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考