令和7年1月10日　提出 綾部 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -14 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 3,160,000 円  １㎡当たりの価格 6,990 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市安国寺町下背戸２７番２外 ②地積 　(㎡) 452   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 特定用途（居住） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5.4m府道、北東側道 水道、下水 梅迫 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から離れた国道背後の 農家集落地域 街 路 ５．４ｍ府道 交通 施設 梅迫駅南方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) 特定用途（居住） ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家集落地域で、土地利用に特段の変化はなく当面は現状を維持するが、人口減少と少子高齢化により長 期的には衰退傾向で推移すると予測する。地価水準については、緩慢な下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,990 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾部市とその周辺市の農家集落地域である。需要者の属性は、同集落及びその周辺地域に選好性を有す る者が中心となり、圏外からの転入需要は殆ど見られない。市内中心部から距離のある集落地域の土地需要は低迷して おり、また集落の取引は数が少ないことから、市場は未成熟で価格相場が形成されるまでには至っておらず、需要の中 心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であることから、自用目的の取引が中心となり、収益物件の需要は殆ど見られない。そのため 賃貸用建物の想定は現実的とはいえず、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に 基づき試算された比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,030 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [100.0] 100 6,980  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,090 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部駅北側に図書館等を備えた拠点施設「あ やテラス」が令和５年１１月竣工。令和７年 には、地元企業の大型工場の建設が予定され ている。 ＩＣに近い集落地域であるが、需要は限定的 である。地域要因に特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％