令和7年1月10日　提出 綾部 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市桜が丘１丁目８番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の新興住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 綾部 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 綾部市が丘陵地に開発した住 宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 綾部駅北東方 4.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 平成１２年に分譲開始された大規模住宅団地で、土地利用に変化は見られず、今後も現状を維持していくと予測 する。現在も分譲中で、市の定住促進支援もあり、地価は当面は横ばいを継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾部市及びその周辺市の区画の整った分譲住宅地域である。需要者の属性は、綾部市及び周辺市に勤務 地を有するファミリー層が主となる。比較的新しい分譲地であることから周辺市からの転入も見られる。居住環境は良 好であるが、綾部市の中心市街地から距離があるため生活利便性にやや劣ると言わざるを得ない。市場での需要の中心 となる価格帯は、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、生活利便性や居住の快適性が重視される自用目的の取引が中心とな る。周辺に共同住宅等の収益物件は見られず、収益性を前提として価格が形成される要素は希薄であることから、収益 還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [ 54.5] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部駅北側に図書館等を備えた拠点施設「あ やテラス」が令和５年１１月竣工。令和７年 には、地元企業の大型工場の建設が予定され ている。 地域要因に特段の変動はない。桜が丘団地新 築促進補助金制度は延長されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -46.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％