令和7年1月10日　提出 綾部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市岡町舘ノ内１番１４ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、下水 綾部 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 綾部駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、当面の間、概ね現状を維持 するものと予測する。需給は概ね均衡しており、今後も地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね綾部市及び隣接する福知山市に位置する住宅地域を中心とする圏域である。需要者は綾部市 内に居住する個人が中心であり、圏外からの転入は限定的である。幹線道路背後に位置する平坦地で、生活利便性が良 好なことなどから、需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向で推移している。市場における取引の中心価格帯は、 標準的画地規模の土地で総額６００万円～７００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内の住宅地域において生起した取引事例を豊富に収集し、適切な事例を選択して試算さ れたものであり、実証的で規範性が高いものと判断した。また本地域は自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が成熟してお らず、経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であることなどから、収益還元法の適用は断念した。よって 本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市の人口は減少傾向にあり、高齢化も継 続している。市内の土地需要は総じて弱含み の状態ではあるが、一部に需要の回復もみら れる。 地域要因に特段の変動はみられない。生活利 便性が良好なことなどから、需給は概ね均衡 しており、地価は横ばい傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％