令和7年1月10日　提出 舞鶴 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字倉谷小字大縄１３５０番２ ②地積 　(㎡) 59,840   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 土砂災警特別区域 (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場や倉庫が 集まる市街地近郊の 工業地域 西9.5m市道、北側道 水道、下水 西舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西舞鶴市街地辺縁部に存する 工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅西方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 西舞鶴市街地辺縁部に存する工業地域で国道２７号や西舞鶴ＩＣへのアクセスも良好であり、工業地域全体の需 給動向等も鑑みて、地価水準は全国的な工場地需要の増大を反映した上昇で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 土砂災害特別警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都府北部及び南丹地域における工業地域である。需要者は各地に工場を有する大規模事業者か地元の工 業事業者が考えられる。工場需要は全国的に増加傾向で業況判断も改善し、上記の同一需給圏における工業地需要も製 造業を中心に上昇局面にある。なお、工場地の取引は少なく画地規模も多様でその中心価格帯を把握するのは困難であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域な同一需給圏から取引事例を収集し、地域格差や現実的な市場性等を検討して求められた説得力の高い 価格である。なお、収益還元法は収益事例の収集が困難であったため適用しなかった。比準価格は価格要因を慎重に分 析の上、工業地の市況等にも留意して検討して求めた価格である。従って、比準価格を適正と判断し、代表標準地との 検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [109.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [ 99.9] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地域全体の価格の上昇が京都府北部地域 にも波及しており、利便性の高い地域を中心 に高額の取引も見られる。 近隣で国道バイパス工事の計画が進行してお り、利便性の向上が見込まれ、地価水準も上 昇と予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％