別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
舞鶴 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.
鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字伊佐津小字ミゾクロ西１１２番３外
 ②地積
　(㎡)		 548  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:2		 事務所

Ｓ2		 低層の事務所、住宅
等が混在する近隣商
業地域		 東15m市道 水道、下水 西舞鶴

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の事務所兼店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ西舞鶴駅東側に形成され
た商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 西舞鶴駅南東方

500m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設の集積度が高まってきた近隣商業地域であるが、土地利用に大きな変化などはみられないことから、当
面の間は現状を維持するものと予測する。需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の事務所兼店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね舞鶴市のほか周辺市に位置する商業地域（混在地域を含む）の圏域と判断した。需要者は地
元事業者または京都府北部に店舗展開する法人事業者が中心である。背後地において住宅供給が続いていることや、周
辺に集客力のある商業施設が位置することなどから、需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向が続いている。取引
の中心価格帯は、需要者の業種や業態により選好される規模などが様々であることから把握が困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を収集し、適切な事例を選択して試算されたものであり
、実証的で規範性が高いものと判断した。また本地域は自用の事務所等が中心で、賃貸収益を目的とする取引は少ない
ことから、価格指標としての収益価格の規範性は相対的に低いものと判断した。よって本件においては相対的規範性が
高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.4]		 [100.0]
100		 75,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向が継続している。臨海型貿易
・工業都市で、舞鶴港国際ふ頭では拡張工事
が進行している。市内の土地需要は二極化の
動きがみられる。

背後地において住宅供給が続いていることや
、周辺に集客力のある商業施設が位置するこ
となどから、需給は概ね均衡している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｌ

-35		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
b ２５Ｋ４Ｌ

-2010		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.5m府道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
c ２５Ｋ４Ｌ

-2002		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.8m国道、
中間画地
準住居
土砂災害警戒区域
(70,200)
d ２５Ｋ４Ｌ

-39		 舞鶴市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.6m国道、
東7.3m、角地
準住居

(80,200)
e ２５Ｋ４Ｌ

-2008		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北7.5m市道、
東7m、角地
近商
居住誘導区域
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,629  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,234 		 100
[  98.8]
77,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,200 
b (　           ) 
74,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,423 		 100
[  95.8]
77,686 
77,700 
c (　           ) 
51,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,300 		 100
[  65.9]
77,845 
77,800 
d (　           ) 
49,274  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
59,380 		 100
[  75.7]
78,441 
78,400 
e (　           ) 
64,043  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
62,178 		 100
[  81.1]
76,668 
76,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,500 円／㎡]  



舞鶴 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,625,709 
1,141,885 
4,483,824 
3,313,980 
1,169,844 		 （　0.9482）
1,109,246 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     22,184,920 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼店舗 135.00 Ｓ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   548 ㎡     17.2 m x   32.4 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所兼店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 事務所兼店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,791 
241,785 		 4.0  967,140 
1.0  241,785 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

483,570 		 1,934,280 
483,570 
⑨年額支払賃料        483,570 円　×　12ヶ月　＝　       5,802,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,802,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       290,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,512,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,934,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,376 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          483,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,635 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,625,709 円　　　　（　        10,266 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,828 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,600 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 174,085 円  　　　        5,802,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      325,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      367,200 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,141,885 円　（　　　　　　         2,084 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,313,980 円  
（　　　　　         6,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,625,709 円      
②総費用 1,141,885 円      
③純収益　①－② 4,483,824 円      
④建物等に帰属する純収益 3,313,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,169,844 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,109,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,184,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字伊佐津小字ミゾクロ西１１２番３
 1304000006413-0000
2 　舞鶴市字伊佐津小字溝黒１３２番１
 1304000005382-0000
3 　舞鶴市字伊佐津小字溝黒１３２番２
 1304000005383-0000
4 　舞鶴市字伊佐津小字溝黒１３２番３
 1304000005384-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
舞鶴 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.
鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字伊佐津小字ミゾクロ西１１２番３外
 ②地積
　(㎡)		 548  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:2		 事務所

Ｓ2		 低層の事務所、住宅
等が混在する近隣商
業地域		 東15m市道 水道、下水 西舞鶴

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の事務所兼店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ西舞鶴駅東側に形成され
た商業地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 西舞鶴駅南東方

500m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 　背後地域の住宅地供給と相俟って商業施設の集積度が高まってきた地域であり、今後も現状を維持しつつ推移
するものと予測し、当面の地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の事務所兼店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、舞鶴市を中心に周辺市を含む既成商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。需要者は地元事
業者が中心であるが、交通量の多い幹線道路沿いでは、ロードサイド店舗をチェーン展開している事業者も含まれる。
近隣地域は西舞鶴駅近くの住宅も混在する近隣商業地域で、良好な立地条件から市内での競争力は相対的に高い。但し
、需要者の業態により選好される規模等が多様であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較も妥当であ
り、現実の取引市場を反映した価格を得た。他方、近隣地域は自用の事務所等が中心の商業地域で、賃貸収益を目的と
する取引は少なく、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.4]		 [100.0]
100		 75,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 舞鶴市では住宅地、商業地共に市街地や環境
良好な地域で下げ止まりの動きも見られるが
、周辺地域は依然として下落基調で推移して
いる。

地域要因に特段の変動はない。大型スーパー
を核店舗として、個人医院や事務所等が立地
し、商況は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｌ

-2010		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.5m府道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
b ２５Ｋ４Ｌ

-35		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
c ２５Ｋ４Ｌ

-32		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
d ２５Ｋ４Ｌ

-39		 舞鶴市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.6m国道、
東7.3m、角地
準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,423 		 100
[  95.8]
77,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,700 
b (　           ) 
75,629  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,234 		 100
[  95.7]
79,659 
79,700 
c (　           ) 
56,470  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
66,435 		 100
[  88.2]
75,323 
75,300 
d (　           ) 
49,274  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
59,380 		 100
[  77.6]
76,521 
76,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,500 円／㎡]  



舞鶴 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,588,016 
1,140,719 
4,447,297 
3,313,980 
1,133,317 		 （　0.9482）
1,074,611 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     21,492,220 円　　　　（　     39,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼店舗 135.00 Ｓ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   548 ㎡     17.2 m x   32.4 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て事務所兼店舗の１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 事務所兼店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,779 
240,165 		 4.0  960,660 
1.0  240,165 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

480,330 		 1,921,320 
480,330 
⑨年額支払賃料        480,330 円　×　12ヶ月　＝　       5,763,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,763,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       288,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,475,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,921,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,253 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          480,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,001 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,588,016 円　　　　（　        10,197 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,779 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,600 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 172,919 円  　　　        5,763,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      325,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      367,200 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,140,719 円　（　　　　　　         2,082 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,313,980 円  
（　　　　　         6,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,588,016 円      
②総費用 1,140,719 円      
③純収益　①－② 4,447,297 円      
④建物等に帰属する純収益 3,313,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,133,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,074,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,492,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字伊佐津小字ミゾクロ西１１２番３
 1304000006413-0000
2 　舞鶴市字伊佐津小字溝黒１３２番１
 1304000005382-0000
3 　舞鶴市字伊佐津小字溝黒１３２番２
 1304000005383-0000
4 　舞鶴市字伊佐津小字溝黒１３２番３
 1304000005384-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考