別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
舞鶴 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字浜小字浜９８１番２
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
居住誘導区域


(100,400)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西21.7m府道 水道、ガス、下水 東舞鶴

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東舞鶴地区中心市街地に位置
する駅近の既成商業地域		 街

路		 ２１．７ｍ府道 交通

施設		 東舞鶴駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近の商業地域で土地利用に格別の変化等は見られず、近時は需給が均衡しつつあることから当面は現状維持程
度で安定的に推移するものと予測される。地価水準についても概ね横ばい傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は同市及び府北部周辺市で形成される既成商業地域を中心とする圏域である。需要者は地縁性のある法人及
び個人事業者が中心である。大型商業施設等への顧客流失傾向が見られるが、駅周辺や幹線道路沿いの利便性の高い地
域では建替えを伴う新規出店が見られるなど近時需給は均衡しつつある。近隣地域では取引件数が僅少で、また、需要
者の業態により選好される規模が異なること等も相俟って、市場での需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は低層階での店舗経営等を主体とする地域であるものの、自己使用目的の取引が中心であり、賃貸収益を目
的とするテナント物件が少ないことから、不動産市場における価格形成に収益性を反映し難い地域であるものと判断し
た。したがって、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格を関連づけるとともに、代表標準地との検討及び市場動向等をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 [100.0]
100		 90,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コンパクトシティ形成に向け居住都市機能を
誘導する施策が進められる中で、長期にわた
る地価下落による底値感から需給は均衡しつ
つある。

安定した利用状況が続いており、特段の変動
要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｌ

-35		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
b ２５Ｋ４Ｂ

-28		 亀岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西13m市道、
北6m、角地
２住居

(70,200)
c ２５Ｋ４Ｌ

-2010		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.5m府道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d ２５Ｋ４Ｈ

-2007		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２５Ｋ４Ｂ

-2006		 亀岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,629  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,234 		 100
[  82.8]
92,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,100 
b (　           ) 
115,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
114,399 		 100
[ 113.8]
100,526 
101,000 
c (　           ) 
74,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,423 		 100
[  80.0]
93,029 
93,000 
d (　           ) 
87,301  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,428 		 100
[  94.0]
91,945 
91,900 
e (　           ) 
85,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,256 		 100
[ 100.7]
84,663 
84,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,500 円／㎡]  



舞鶴 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,314,429 
1,216,557 
5,097,872 
4,736,320 
361,552 		 （　0.9482）
342,824 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,856,480 円　　　　（　     47,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
居住誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   145 ㎡      9.9 m x   16.7 m  前面道路：府道     　  21.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用等を勘案し、１階を店舗、２～３階を事務所のフロア貸と判定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 近隣地域の同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
2,207 
203,044 		 3.0  609,132 
1.0  203,044 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
1,760 
172,040 		 3.0  516,120 
1.0  172,040 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
1,720 
168,130 		 3.0  504,390 
1.0  168,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

543,214 		 1,629,642 
543,214 
⑨年額支払賃料        543,214 円　×　12ヶ月　＝　       6,518,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,518,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       325,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,192,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,629,642 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          543,214 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         106,307 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,314,429 円　　　　（　        43,548 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,207 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 262,400 円  　　　　     65,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 195,557 円  　　　        6,518,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      524,800 円  　　　　     65,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,216,557 円　（　　　　　　         8,390 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,736,320 円  
（　　　　　        32,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,314,429 円      
②総費用 1,216,557 円      
③純収益　①－② 5,097,872 円      
④建物等に帰属する純収益 4,736,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 361,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 342,824 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,364 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,856,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字浜小字浜９８１番２
 1304000297762-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
舞鶴 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字浜小字浜９８１番２
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
居住誘導区域


(100,400)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西21.7m府道 水道、ガス、下水 東舞鶴

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ東舞鶴駅北側で三条通沿
いに位置する商業地		 街

路		 ２１．７ｍ府道 交通

施設		 東舞鶴駅北西方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 空き店舗も見られるが新規出店は少なく、地域要因に大幅な変動はないため、当面は現状のまま安定的に推移す
ると予測される。地価水準については弱含みながらも概ね横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は舞鶴市及び周辺市の中心部寄り商業地域である。需要者は地元事業者または不動産業者等である。古くか
らの駅前商業地域であるがマイカー利用による周辺商業施設への顧客流出により三条通沿道商業地域は全体的に繁華性
が低下傾向にあった。現在も空き店舗が多いが、周辺では店舗の建替や新規出店もみられ、需要はやや回復傾向にある
。規模にばらつきもあるため、需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況には無い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においては賃貸店舗等も見られるが、投資対象として売買される収益物件はほぼ見受けられない。このため、
不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性は高くない。したがって、需要者の意思決定において重要
な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地と
の検討も踏まえ、対象地の前年価格からの変動率も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 [100.0]
100		 90,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 製造業等に若干の回復傾向も見られるが、地
元経済の先行きは不透明である。人口減少傾
向が続くほかは、商圏の状況に大きな変化は
ない。

周辺地域でテナントの入れ替え等が見られる
ものの当該地域では大幅な変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５Ｋ４Ｌ

-35		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,300)
b ２５Ｋ４Ｌ

-2010		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.5m府道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
c ２５Ｋ４Ｌ

-39		 舞鶴市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北15.6m国道、
東7.3m、角地
準住居

(80,200)
d ２５Ｋ４Ｈ

-2007		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,629  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,234 		 100
[  82.8]
92,070 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,100 
b (　           ) 
74,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,423 		 100
[  80.0]
93,029 
93,000 
c (　           ) 
49,274  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
59,380 		 100
[  61.9]
95,929 
95,900 
d (　           ) 
87,301  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,428 		 100
[  91.2]
94,768 
94,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,000 円／㎡]  



舞鶴 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,357,946 
1,281,798 
5,076,148 
4,707,440 
368,708 		 （　0.9482）
349,609 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,992,180 円　　　　（　     48,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 115.00 Ｓ3 345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
居住誘導区域
 100 ％   400 ％   400 ％   145 ㎡      9.9 m x   16.7 m  前面道路：府道     　  21.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階～３階はフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 想定建物と類似する建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.00 
80.0 
92.00 
2,198 
202,216 		 4.0  808,864 
2.0  404,432 

 2～ 2		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
1,850 
180,838 		 4.0  723,352 
2.0  361,676 

 3～ 3		 事務所
115.00 
85.0 
97.75 
1,759 
171,942 		 4.0  687,768 
2.0  343,884 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.00 
83.3 
287.50 

554,996 		 2,219,984 
1,109,992 
⑨年額支払賃料        554,996 円　×　12ヶ月　＝　       6,659,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     287.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,659,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       532,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,127,156 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,219,984 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,424 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,109,992 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         210,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,357,946 円　　　　（　        43,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,198 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,800 円  　　　　     65,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 266,398 円  　　　        6,659,952　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      521,600 円  　　　　     65,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,200 円  　　　　     65,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,281,798 円　（　　　　　　         8,840 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     345.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,707,440 円  
（　　　　　        32,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,357,946 円      
②総費用 1,281,798 円      
③純収益　①－② 5,076,148 円      
④建物等に帰属する純収益 4,707,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 368,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 349,609 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,411 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,992,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字浜小字浜９８１番２
 1304000297762-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考