令和7年1月10日　提出 舞鶴 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字上福井小字三田地１０３２番２ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 の混在する住宅地域 北東5m市道 水道、下水 四所 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に隣接する市街化調整 区域内の既成住宅地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 四所駅南東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農家住宅が多い住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。市内周辺部の需要は低位で 、地価は弱含み傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舞鶴市及びその周辺市町で、既存の一般住宅や農家住宅で構成されている郊外の圏域である。需要者は同 圏域に地縁的選好性を有する者が大半で、圏外からの転入はほぼ見られない。利便性が劣るため、人口減少や高齢化が 進行し、衰退傾向が継続している。不動産需要は限定的で、取引はほとんどなく市場が未熟であることから、需要の中 心となる価格帯の把握は困難であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例 を採用して試算を行っており、自用目的取引が支配的な市場性を十分に反映している。近隣地域内に収益物件がほとん ど見られず、周辺地域の分析においても賃貸市場が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価 格を標準として、前年公示価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型貿易工業都市である舞鶴市の人口は減 少傾向である。これに伴い不動産市場は低調 であるが、一部で回復の動きもみられる。 地域要因に大きな変動はない。需要は低位な 状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％